Rechtliche Fallstricke beim Kauf eines Zinshauses (Teil 1)

Der Immobilienkauf ist für private Investoren ein komplexes Vorhaben. Eine ganze Reihe von Themen rund um die Immobilie müssen Käufer vor Vertragsschluss selbst prüfen oder dafür einen Rechtsanwalt beauftragen.

Ein Klassiker sind etwa die Erschließungskosten für das Objekt. Diese sollten vollständig beglichen sein. Häufig wird übersehen, dass sich Erschließungskosten nicht lediglich aus dem ergeben können, was der Käufer gesehen hat. Sie fallen auch an für Anlagen, die ganz woanders liegen können und die u.U. schon vor Jahren fertiggestellt wurden. Die Kosten einer mehrere Kilometer entfernt liegenden Kläranlage kann die Gemeinde auch noch Jahre nach dem Vertragsschluss vom Käufer einfordern. Vor der Beurkundung sollten sich Käufer bei der Gemeinde vergewissern, dass hier keine unvorhergesehenen Kosten drohen.

Fehlt die Baugenehmigung, ist das unter Umständen ein Rechtsmangel. Immobilienkäufer wollen sich mit dem Verkäufer nicht wegen solcher Mängel auseinandersetzen. Sie sollten daher – gegebenenfalls mit Unterstützung durch den Makler – die Baugenehmigung unbedingt vor der Beurkundung selbst prüfen.

Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen, können aber die Nutzbarkeit und damit den Wert der Immobilie schmälern. Muss etwa ein Grundstückseigentümer hinnehmen, die Kunden des benachbarten Supermarkts auf seinem Boden parken zu lassen, dann beeinträchtigt das die Nutzung des zukünftigen Eigentums erheblich. Verzeichnisse über mögliche Baulasten führen die Gemeinden.

Das Ende der Verpflichtung auf das Datengeheimnis?

Zum 25.05.2018 lösen die Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) und das neue Bundesdatenschutzgesetz (BDSG 2018) die bisherigen datenschutzrechtlichen Regelungen des Bundesdatenschutzgesetzes ( BDSG alt) ab. Hierdurch kommt es zu einer bisher noch nicht sonderlich beachteten Änderung bei der Neubegründung von Arbeitsverhältnissen. So fehlt es in den neuen gesetzlichen Vorschriften an einer dem bisherigen § 5 BDSG alt entsprechenden Regelung zum Datengeheimnis. Wir klären, was dies für Arbeitgeber bedeutet.

Verpflichtung auf das Datengeheimnis

Bisher war jeder privatrechtlich organisierte Arbeitgeber dazu verpflichtet, seine Arbeitnehmer, die im Rahmen ihrer Tätigkeit mit personenbezogenen Daten in Kontakt kommen, bei Aufnahme ihrer Tätigkeit auf das so genannte Datengeheimnis zu verpflichten. Konkret ging es dabei darum, diesen Mitarbeitern deutlich zu machen, dass die unbefugte Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung von personenbezogenen Daten untersagt ist und welche möglichen Konsequenzen bei einem Verstoß drohen. Vielfach haben Arbeitgeber diese Verpflichtung durch ein standardisiertes Formular erfüllt, das sie – oftmals auch als Anlage zum Arbeitsvertrag – vom Arbeitnehmer unterzeichnen ließen.

Die ab dem 25.05.2018 allein noch maßgeblichen Regelungen der DS-GVO sowie des BDSG 2018 sehen dagegen eine solche Pflicht des Arbeitgebers, seine bei der Datenverarbeitung beschäftigten Arbeitnehmer auf das Datengeheimnis zu verpflichten, nicht mehr vor. Damit entfällt also die Pflicht des Arbeitgebers, seine Mitarbeiter entsprechend zu verpflichten. Der Arbeitgeber könnte also das bisher verwandte Formular getrost vernichten.

Ist es so einfach?

Auch wenn es zutrifft, dass eine Verpflichtung auf das Datengeheimnis nunmehr nicht mehr vorgenommen werden muss, bietet sich die Beibehaltung dieses „Rituals“ gleichwohl auch weiterhin an. Denn auch die neuen gesetzlichen Regelungen verbieten es den Arbeitnehmern, im Rahmen der Datenverarbeitung personenbezogene Daten unbefugt zu erheben, zu verarbeiten oder zu nutzen. So dürfen die dem Arbeitgeber „unterstellten Personen“, zu Deutsch also seine Arbeitnehmer, die personenbezogenen Daten, zu denen sie Zugang haben, nur auf Weisung des Arbeitgebers, der wiederum solche Daten nur gesetzeskonform behandeln darf, verarbeiten (Art. 29 DS-GVO). Dabei muss der Arbeitgeber auch sicherstellen, dass seine Arbeitnehmer die personenbezogenen Daten tatsächlich nur nach seiner Anweisung verarbeiten (Art. 32 Abs. 4 DS-GVO). Auch insgesamt muss der Arbeitgeber „geeignete technische und organisatorische Maßnahmen“ treffen, um nachweisen zu können, dass die Verarbeitung von Daten entsprechend den gesetzlichen Regelungen erfolgt, wobei eine Überprüfung dessen explizit im Gesetz vorgesehen ist (Art. 24 Abs. 1 DS-GVO).

Diese gesetzlichen Pflichten des Arbeitgebers machen deutlich, dass er auch weiterhin seine Arbeitnehmer, sofern sie im Rahmen ihrer Tätigkeit mit personenbezogenen Daten zu tun haben, mit dem Datengeheimnis vertraut machen muss. Neben den auf der Hand liegenden Schulungen (analog oder digital), kommt hierfür auch eine der bisherigen Verpflichtung auf das Datengeheimnis entsprechende formularmäßige Erläuterung der datenschutzrechtlichen Grundsätze und Verpflichtung der Arbeitnehmer in Betracht. Der Vorteil eines solchen Formulars liegt naturgemäß auch in der für den Arbeitgeber günstigen Beweissituation – zumindest dann, wenn er den Arbeitnehmer den Erhalt und die inhaltliche Kenntnisnahme durch Gegenzeichnung bestätigen lässt.

Fazit

Die Verpflichtung auf das Datengeheimnis ist also – anders als auf den ersten Blick zu vermuten – keinesfalls ab dem 25.05.2018 „veraltet“. Vielmehr empfiehlt es sich, eine (inhaltlich allerdings angepasste) Version des bisherigen Formulars auch weiterhin zu verwenden, um insbesondere auch den Nachweis der Erfüllung der dem Arbeitgeber obliegenden datenschutzrechtlichen Verpflichtungen zu erleichtern.

Kümmerlein berät bei Veräußerung der Hotelkette Travel Charme an Hirmer

Die renommierte Essener Wirtschaftskanzlei Kümmerlein hat die Travel Charme Hotels & Resorts AG mit Sitz in Zürich bei der Veräußerung der deutschen Hotelkette Travel Charme Hotels & Resorts an das Münchner Familienunternehmen Hirmer Gruppe beraten.

Die Hotelkette Travel Charme Hotels & Resorts zählt mit 4- und 5-Sterne-Häusern an der Ostsee, im Harz und im Alpenraum zu den deutschen Marktführern im Segment der hochwertigen Urlaubshotels. Das Unternehmen entstand 1993 aus dem Aufkauf der Reisebüros der ehemaligen DDR. Die Hirmer Gruppe hat im Rahmen der erfolgreich abgeschlossenen Akquisition neun Hotelbetriebsgesellschaften sowie die Servicegesellschaft mit Sitz in Berlin erworben, die zentrale Funktionen für alle Hotels der Travel Charme Hotels & Resorts übernimmt.

Die Hirmer Gruppe mit Sitz in München ist familiengeführt und im Textileinzelhandel sowie Immobilienbereich in Deutschland und Österreich tätig. Mit der Transaktion sollen geschäftsübergreifende Synergieeffekte erzielt werden, so vor allem in der Projektentwicklung. Die Unternehmensgruppe beschäftigt rund 1.000 Mitarbeiter und ist insbesondere als Spezialist für Männermode bekannt. Die Gruppe verwaltet bundesweit einen Immobilienbestand von 120.000 Quadratmetern. Durch Projektentwicklungen für Motel One in München und Bonn sowie für die arcona Gruppe unter anderem in Leipzig und München, den Bau und Betrieb des WM-Hotels Campo Bahia in Brasilien sowie den kürzlichen Erwerb des Hotel Elephant in Weimar hat die Hirmer Gruppe bereits Schritte in das Segment Hotellerie unternommen.

Bereits im Jahr 2016 hatte ein Team von Kümmerlein um die Partner van Arnheim und Gisewski die Travel Charme Hotels & Resorts AG bei der Veräußerung der Hotelimmobilien an die Otto Gruppe beraten.

Berater Travel Charme Hotels & Resorts AG
Kümmerlein (Essen): Dr. Elke van Arnheim LL.M.; Dr. Martin Gisewski

Berater Hirmer Gruppe
CMS Hasche Sigle (Leipzig): Dr. Jochen Lux

Unwirksamkeit sogenannter Schriftformheilungsklauseln

Bewertung 3 Monate nach dem Urteil: Welche Auswirkungen hat das BGH-Urteil für die Praxis tatsächlich? Ist die Panikwelle, die unmittelbar nach dem Urteil entstanden ist, gerechtfertigt?

Die Entscheidung des XII. Zivilsenates vom 27.09.2017

Mit seinem Urteil vom 27. September 2017, AZ: XII ZR 114/16 hat der u.a. für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat beim Bundesgerichtshof entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Schriftformheilungsklauseln können somit für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich (vor Ablauf einer ggfs. vereinbarten Festmietlaufzeit) zu kündigen. Damit hat der Bundesgerichtshof seine restriktive Rechtsprechung zu Schriftformheilungsklauseln fortgesetzt, welche bereits mit dem Senatsurteil vom 30. April 2014, AZ: XII ZR 146/12 eingeleitet wurde. In dem vorgenannten Urteil aus dem Jahr 2014 hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass es mit der Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber einer Liegenschaft aufgrund einer Schriftformheilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen. Mit dem Urteil vom 27.09.2017 hat der XII. Senat Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam erachtet und zwar unabhängig davon, aus wessen Vertragszeit der Schriftformmangel stammt.

Hintergrund der Entscheidung

Langfristig abgeschlossene Mietverträge können vorzeitig ungeachtet einer vertraglich vereinbarten Festmietzeit bzw. ungeachtet etwaiger vereinbarter Verlängerungsoptionszeiten mit gesetzlicher Kündigungsfrist grundsätzlich von beiden Vertragsparteien ordentlich gekündigt werden, wenn diese nicht der Schriftform des § 550 BGB genügen. Die Vorschrift des § 550 BGB findet über § 578 BGB auch im Gewerberaummietrecht Anwendung und wirkt sich gerade im Gewerberaummietrecht mit gravierenden Folgen für die betroffene Vertragspartei aus, wenn ein vermeintlich langfristiger Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (6 Monate zum Quartalsende bei Geschäftsräumen) beendet wird. Von Schriftformmängeln kann zunächst der Ursprungsmietvertrag betroffen sein. Ein häufiger Schriftformmangel kann z.B. darin bestehen, dass das Mietobjekt nicht eindeutig beschrieben wird und damit aus dem Vertrag heraus nicht identifizierbar ist. Aber auch nachträgliche Änderungen des Ursprungsmietvertrages bedürfen der Einhaltung der Schriftform. Oftmals fehlt es bei nachträglichen Änderungen bereits an der zweifelsfreien Bezugnahme zum ursprünglichen Vertragswerk (Verweis vom Änderungsvertrag auf den Ausgangsvertrag nebst all seinen ergänzenden Urkunden/Vereinbarungen) bzw. an der Erkennbarkeit, dass es neben den geänderten Vertragsbestandteilen im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. Erfolgt eine nachträgliche Änderung nicht schriftformwahrend, schlägt der Formverstoß auf das gesamte Vertragswerk durch, mit der Folge, dass der gesamte Vertrag ordentlich kündbar ist.

Um diese Folgen eines Schriftformverstoßes abzuwehren, enthalten Mietverträge häufig sog. Schriftformheilungsklauseln, in welchen eine generelle Verpflichtung der Vertragsparteien aufgenommen wird, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen, um auf diesem Weg eine „vorzeitige“ Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden.

Die Mietvertragsparteien haben sich bislang über die Aufnahme einer Schriftformheilungsklausel „in Sicherheit“ gewogen. Es bestand verbreitet die Annahme, dass einer Partei die Berufung auf einen Schriftformverstoß nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt sei, wenn die Parteien sich über eine Schriftformheilungsklausel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet haben. Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes sind solche Schriftformheilungsklauseln mit Blick auf den Schutzzweck des Schriftformgebotes des § 550 BGB (Übereilungsschutz, Warnfunktion) jedoch unvereinbar. Folglich wird der Einwand der Treuwidrigkeit zukünftig nicht mehr allein mit einer Schriftformheilungsklausel begründet werden können.

Auswirkungen der Entscheidung auf die Praxis

Damit stellt sich die Frage, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln tatsächlich gravierende Auswirkungen hat. Es ist insbesondere zu hinterfragen, ob die Angst, welche nach der BGH-Entscheidung insbesondere bei Projektentwicklern entstanden ist, die Vermietungen vom Reißbrett vornehmen und bei welchen der Ursprungsvertrag während der Projektmaßnahme zahlreichen Änderungen unterliegt, gerechtfertigt ist. Nach Auffassung der Unterzeichnerin ist dies nicht der Fall, insbesondere wenn man sich vergegenwärtigt, dass auch schon vor der BGH-Entscheidung nur in seltenen Ausnahmefällen von den Instanzgerichten Treuwidrigkeit der Berufung auf einen Schriftformmangel allein mit Blick auf eine Schriftformheilungsklausel bejaht worden ist. Auch vor dem Urteil des XII. Senates waren die Vertragsparteien gut beraten, es erst gar nicht auf einen Schriftformverstoß ankommen zu lassen und die Anforderungen zu beachten, die zur Schriftformwahrung erforderlich sind. Es gilt also nach wie vor, dass Schriftformverstöße durch geeignete Vertragsgestaltung von vornherein vermieden werden sollten und können. Bei entsprechender Gestaltung des Ausgangsmietvertrages und Vorsicht bei späteren Vertragsänderungen wird sich das Problem der Formunwirksamkeit also erst gar nicht stellen.

Abgesehen davon kann sich eine Berufung auf den Schriftformmangel auch nach wie vor aus anderen Gründen als treuwidrig darstellen. Der Treuwidrigkeitseinwand wird den Vertragsparteien durch die Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln also nicht per se abgeschnitten. So kann es z.B. nach wie vor gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene nicht die Schriftform wahrende Abrede, die lediglich dieser Partei vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, um sich vorzeitig von einem ihr lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.

Fazit

Das Urteil mag die Praxis zu mehr Sorgfalt beim Abschluss und bei der Änderung von Mietverträgen anhalten. Es hat auch den positiven Effekt, dass die Tatsache, dass Formfehler zu vermeiden sind, nochmals und ggfs. auch erstmalig in das Bewusstsein der Vertragsparteien gedrungen ist. Übertriebene Angst ist aber nicht geboten.

Bundesgerichtshof ermahnt Vermieter: Mehr Sorgfalt bei der „Verwertungskündigung“ von Wohnraum

In unseren Blogbeiträgen vom 11. April 2017 und 21. Juni 2017 haben wir uns mit zwei Urteilen des Bundesgerichtshofes auseinandergesetzt, in welchen der VIII. Zivilsenat zunächst Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfes aufgestellt (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16) und sodann konkretisiert hat, welche Anforderungen an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist (BGH, Urteil vom 10.05.2017, Az.: VIII ZR 292/15. In diesen Entscheidungen hat der BGH u.a. an den Regeltatbestand des § 573 Absatz 2 Nr.3 BGB (Verwertungskündigung) angeknüpft.

Jüngst hat sich der Bundesgerichtshof nunmehr ergänzend mit der Thematik beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnraummietverhältnis wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr.3 BGB wirksam gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az.: VIII ZR 292/15 und deutlich gemacht, dass eine wirksame Kündigung eine sorgfältige Interessenabwägung erfordert und allein Gewinnoptimierungsabsichten des Vermieters nicht ausreichen.

Hintergrund

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Im Jahr 2011 hat der BGH in seinem Urteil vom 09.02.2011 (AZ.: VIII ZR 155/10) zur Verwertungskündigung in einem Fall, in welchem ein Gebäude mit geringem und angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zum Zwecke der Errichtung von Neubaumietwohnungen abgerissen werden sollte, entschieden, dass

  • eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des Kündigungstatbestandes angemessen sei, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (z.B. Abrissabsicht, wegen eines schlechten Bauzustands, der den aktuellen Anforderungen an eine angemessene Wohnraumversorgung nicht mehr entspricht);
  • die Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht, im Einzelfall zu betrachten ist und zwar unter Abwägung des Bestandinteresses des Mieters einerseits und des Verwertungsinteresses des Vermieters andererseits. In dem entschiedenen Fall hat es der BGH für die Annahme eines erheblichen Nachteils ausreichen lassen, dass der Eigentümer bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses den gesamten Wohnblock nicht durch einen Neubau hätte ersetzen können und das von dem Eigentümer verfolgte städtebauliche Konzept nur unvollständig hätte verwirklicht werden können. Sanierungsalternativen musste der Eigentümer nach Ansicht des Senates nicht berücksichtigen.

Nach dieser Entscheidung, die Vermietern die Möglichkeit der Verwertungskündigung, welche bis dahin äußerst restriktiv gehandhabt wurde, neu aufgezeigt hat, scheint die Praxis im Umgang mit Verwertungskündigungen mutiger geworden zu sein, was der Bundesgerichtshof nunmehr in seiner jüngsten Entscheidung vom 27. September 2017 zum Anlass genommen hat, Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen anzumahnen (Urteil vom 27.09.2017 (AZ.: VIII ZR 243/16)).

Die Entscheidung

In dem jüngst vom BGH entschiedenen Sachverhalt wurde Wohnraum zum Zwecke der Erweiterung eines benachbarten Modehauses gekündigt. Das mit den Gewerberäumen bebaute Nachbargrundstück stand ebenfalls im Eigentum des das Wohnraummietverhältnis kündigenden Vermieters. Betrieben wurde das Modehaus durch eine mit dem Vermieter verbundene Gesellschaft.

Der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses stellt nach Auffassung der Karlsruher Richter zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes dar.

Der erhebliche Nachteil wurde aber in Frage gestellt, weshalb der Senat die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die zweite Instanz zurückverwiesen hat. In seinem Urteil hat der BGH für die erforderliche Interessenabwägung folgende Hinweise gegeben:

  • Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil entspricht. Ein zur Kündigung berechtigender Nachteil sei insbesondere nicht schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser – im Interesse einer bloßen Gewinnoptimierung – nicht nach Belieben verfahren kann.
  • Andererseits darf das Kündigungsrecht des Vermieters aber auch nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlustes reduziert werden.
  • Bei der Verwertungskündigung sind allein solche (erheblichen) Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen. Nachteile, die eine vom Vermieter verschiedene Gesellschaft erleidet, sind hingegen unbeachtlich und zwar auch dann, wenn eine wirtschaftliche Verflechtung der Gesellschaften vorliegt.

Fazit

Die Mahnung des Senats, der Interessenabwägung mehr Gewicht beizumessen, lässt darauf schließen, dass der Bundesgerichtshof Vermieter zukünftig im Zusammenhang mit der Verwertungskündigung bremsen und beim Tatbestandsmerkmal des „erheblichen Nachteils“ strenge Maßstäbe anwenden wird. Der BGH wird insbesondere nicht jede Maßnahme, die der Gewinnoptimierung eines Vermieters dient, für eine Verwertungskündigung ausreichen lassen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter eine Verwertungskündigung sorgfältig vorbereiten sollten und sich nicht darauf verlassen können, dass allein vernünftige und nachvollziehbaren Erwägungen mit Blick auf eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes ausreichen werden, um Wohnraummieter wirksam kündigen zu können, sondern zusätzlich Nachteile von einigem Gewicht vorliegen müssen, welche das Bestandinteresse des Mieters deutlich überwiegen.

Brandschutz bei Bestandsimmobilien

Der Brandschutz von Gebäuden ist in den letzten Monaten immer wieder in den Fokus von Öffentlichkeit und Behörden geraten. Zuletzt musste in Dortmund ein großes Mietshaus kurzfristig geräumt werden. In einer Reaktion kritisierte die Eigentümerin das als überzogen. Unsere Partner Dr. Michael Neupert und Holger Fahl widmen sich in einem Beitrag für Immobilienmanager.de den hinter solchen Fällen stehenden wichtigsten Fragen.

„Kauf bricht nicht Miete“ Analoge Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB im Ausnahmefall auch bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer

Der BGH hat in seiner neuen Entscheidung (Urteil vom 12.07.2017, AZ: XII ZR 26/16) anknüpfend an seine bisherige Rechtsprechung aus dem Jahr 2008 nochmals bestätigt, dass eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB in Ausnahmefällen trotz fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer (Eigentümer) zulässig ist.

Hintergrund

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines Grundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Über die Verweisungsvorschrift des § 578 BGB ist die Vorschrift des § 566 BGB auch auf ein gewerblich vermietetes Grundstück anwendbar.

Nach seinem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB allerdings nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird, also nur dann, wenn Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter besteht. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch bei fehlender Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter angewendet werden kann, war bislang umstritten.

Mit seiner Entscheidung vom 12.07.2017 hat der Bundesgerichtshof nunmehr Anhaltspunkte gegeben, unter welchen Voraussetzungen eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB in Betracht kommen kann.

Grundsätze der BGH-Rechtsprechung

Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB jedenfalls dann vorliegen, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

In den Entscheidungsgründen führt der XII. Senat insoweit aus, dass der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dem Schutz des Mieters dient. Die dem Mieter von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Der Schutzzweck der Vorschrift rechtfertigt es nach Auffassung des XII. Senates, die Vorschrift des § 566 BGB nicht nur dann anzuwenden, wenn das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird, sondern in bestimmten Ausnahmefällen auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Namen, aber mit  Zustimmung des Eigentümers abschließt.

Ein solcher Ausnahmefall sei gegeben, wenn die Vermietung im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt. Damit stellt sich die Frage, wann ein Handeln des Vermieters im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt. Auch hierzu hat der XII. Senat Hinweise gegeben. Danach kann ein Handeln des Vermieters im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers insbesondere in folgenden Fällen vorliegen:

  • Der Vermieter wird von dem Eigentümer nur aus „strategischen Gründen“ ins Leben gerufen.
  • Ungeachtet der Vermietung durch eine eigenständige nicht mit dem Eigentümer identische Gesellschaft werden Mietverträge nur auf Anweisung des Grundstückseigentümers abgeschlossen.
  • Ungeachtet der Vermietung durch eine eigenständige nicht mit dem Eigentümer identische Gesellschaft wird die Immobilie durch den Eigentümer verwaltet und dieser zieht auch die Miete ein.
  • Der Eigentümer hat sich durch entsprechende vertragliche Regelung zum Eintritt in den Mietvertrag bereit erklärt, falls das Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Eigentümer beendet wird.
  • In dem zwischen dem Eigentümer und dem Erwerber abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag wird der Mietvertrag so behandelt, als sei der Eigentümer Mietvertragspartei.

In dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt lagen sämtliche vorstehend genannten Indizien kumulativ vor.

Fazit

Grundstückserwerber werden sich nach der neuen BGH-Rechtsprechung darauf einstellen müssen, dass diese auch bei fehlender Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter an Mietverträge gebunden bleiben, wenn dem Mieter der Nachweis gelingt, dass die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist. Nach der zu erkennenden Tendenz in der BGH-Rechtsprechung wird dem Mieterschutz Vorrang vor dem Interesse des Grundstückserwerbers an der Beendigung des Mietverhältnisses eingeräumt. Der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz soll insbesondere nicht dadurch umgangen werden können, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztendlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt – so der XII. Senat in der Entscheidung vom 12.07.2017.

Willst Du? – Unbedingt!

Ein Bund für die Ewigkeit (oder zumindest für sehr lange oder auch kürzere Zeit), der ohne Wenn und Aber eingegangen wird. Einigkeit, die keinen Bedingungen unterliegen darf, soll sie Bestand haben. Das ist das gesetzliche Leitbild des Grunderwerbs (wer hier an die Eheschließung dachte, hat grundsätzlich ebenfalls Recht).

Eine besondere Einigung zur Zusammenführung von Mensch und Grund

Und wie bei der Eheschließung ist auch die Einigung über den Erwerb von Grundeigentum eine Besondere. § 925 BGB hebt den Erwerb an Grundeigentum entsprechend mehrfach hervor: Die Auflassung (ein besonderes Wort für die Einigung über den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Und sie darf nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgen.

Der Wortlaut des Gesetzes scheint eindeutig: Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Auflassung unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung. Wer die üblichen Quellen befragt wird schnell darauf stoßen, dass es im BGB tatsächlich eine Norm gibt, die sich ausdrücklich mit der Bedingung befasst – nämlich § 158 BGB.

Drum prüfe, ob man sich wirklich bindet…

Die Sache ist also klar – man darf die Auflassung nicht unter einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB erklären. Aber das reicht allein nicht aus, um sich wirklich so zu binden, wie das Gesetz es vorsieht. Denn die Auflassung muss nicht nur „unbedingt“ im engeren Sinn erklärt werden, es darf vielmehr keinen Zweifel an ihrem Bestand geben. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für die Verlässlichkeit des deutschen Grundbuchwesens, dass darauf angewiesen ist, bei einem zentralen Vorgang wie der Änderung des Eigentums an einem Grundstück einwandfreie und klare Unterlagen für die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch zu erlangen.

Daher erstreckt sich die so genannte „Bedingungsfeindlichkeit“ der Auflassung nicht nur auf die Bedingung im Sinne des § 158 BGB, sondern auch auf sämtliche anderen Vereinbarungen über eine mögliche Lösung von der Auflassung. Praktisch relevant ist insbesondere die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts. Denn solche Rechte, sich aus bestimmten Gründen vom Vertrag zu lösen, werden üblicherweise in Verträgen bestimmter Größenordnungen, gerade wenn auch Bauvorhaben Teil der Vereinbarung sind, vereinbart.

…mit der richtigen Vertragsgestaltung

Hier ist durch die Vertragsgestaltung genau darauf zu achten, dass sich diese Rücktrittsrechte gerade nicht auf die Auflassung erstrecken können. Ansonsten könnte beim letzten Schritt des Grundstückserwerbs eine unangenehme Überraschung durch den Rechtspfleger lauern, der aufgrund einer nichtigen Auflassung den Grundstückserwerb nicht ins Grundbuch einzutragen vermag.

Fortsetzung der BGH-Rechtsprechung zur Wohnraumkündigung wegen „geschäftlichen“ Nutzungsbedarfes

In unserem Blogbeitrag vom 11. April 2017 haben wir uns mit einem Urteil des BGH auseinandergesetzt, in dem dieser erstmalig Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfes aufgestellt hat (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16). Nun liegt ein weiteres Urteil der Karlsruher Richter vor (BGH, Urteil vom 10.05.2017, Az.: VIII ZR 292/15), mit welchem näher ausgeführt wird, welche Anforderungen an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist.

Hintergrund

Der Kläger ist an einer GmbH beteiligt, die Trägerin verschiedener Einrichtungen mit medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Die Beklagten sind Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, welches dem Kläger gehört. Auf dem Grundstück sollte ein „Arbeits- und Lebensprojekt“ der GmbH mit insgesamt 23 Wohnplätzen entstehen. Finanziert werden sollte dies durch Fördermittel. Die Kündigung des streitgegenständlichen Wohnraummietverhältnisses begründete der Kläger damit, dass anderenfalls das „Arbeits- und Lebensprojekt“ nicht realisiert werden könne. Erst durch die Schaffung der Wohnplätze erfolge die Zahlung der Fördermittel. Unabhängig von den drei für die streitgegenständliche Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen wurde mit der Umsetzung des Projekts begonnen. Einzelne Räume des Wohnhauses wurden nach der Sanierung zweckentsprechend genutzt.

Die Entscheidung

Die Karlsruher Richter haben im vorstehenden Fall ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB abgelehnt.

Anknüpfend an das Urteil des Senates vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16 haben die Karlsruher Richter ausgeführt, dass eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters erfolgen müsse und die Regeltatbestände des § 573 Absatz 2 BGB für die entsprechende Abwägung erste Anhaltspunkte enthalten. Im vorliegenden Fall wies die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage nach Auffassung der Karlsruher Richter eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf. Der Kläger verfolge primär wirtschaftliche Interessen. Zwar sei nicht die Erhöhung der Mieteinnahmen, aber die Einsparung von Sanierungs- und Umbaukosten durch den Einsatz der Fördermittel, gewollt. An dem möglichen Gewinn der GmbH sei der Kläger als Gesellschafter beteiligt.

Wie bereits in der vorangegangenen Entscheidung des Senats vom 29.03.2017 ausgeführt wurde, sei damit für eine wirksame Wohnraumkündigung erforderlich, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume Nachteile von einigem Gewicht erleide. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige Senat gibt nun entscheidende Hinweise, was dieser unter Nachteilen von einigem Gewicht versteht. Allein die Tatsache, dass drei der geplanten insgesamt 23 Wohnplätze nicht geschaffen werden können, lässt der Senat für einen solchen Nachteil von einigem Gewicht nicht ausreichen. Vielmehr sei eine Gefährdung des gesamten Projekts und dessen Finanzierung erforderlich, was hier nicht gegeben sei, weshalb das berechtigte Kündigungsinteresse im Sinne der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB verneint wurde.

Fazit

Das neue Urteil ist wegweisend für die Frage, welche Anforderungen zukünftig an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist. In der anwaltlichen Beratung sollte man jedenfalls davon ausgehen, dass eine bloße Erschwerung oder Einschränkung der Nutzungsabsichten des Vermieters für eine wirksame Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nicht ausreichend sein wird.

Revisited: „Hauskauf in Gefahr“ – Gefahr gebannt?

Das Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz ändert in seinen Artikeln 6 und 7 auch das BGB und das EGBGB.

Von den in diesem Zusammenhang kurzfristig bevorstehenden Änderungen (vgl. Übersicht bei Omlor, NJW 2016, 1633) wird hier ein Punkt aufgegriffen, der die Berücksichtigung des Immobilienwertes für die Kreditwürdigkeitsprüfung betrifft:

Gemäß Artikel 6 Nr. 2 Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz wird § 505b Absatz 2 Satz 3 BGB n.F. wie folgt gefasst:

„Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.“

Damit wird wörtlich der Text des Artikel 18 Abs. 3 der Richtlinie 2014/17/ЕU vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher („WIKR“) als Gesetzestext übernommen und so eine zuvor bestehende Lücke geschlossen.

Die sorgsam in § 491 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2 BGB eingeführten Definitionen des deutschen Gesetzgebers, die bisher den Begriff „Wohnimmobilie“ bewusst mieden, werden demgegenüber ein Stück weit aufgegeben. Hintergrund ist, dass der Begriff „Wohnimmobilie“ in der WIKR nicht definiert ist. Artikel 1 WIKR spricht von mit Verbrauchern geschlossenen grundpfandrechtlich besicherten Kreditverträgen oder anderen Wohnimmobilienkreditverträgen für die es u.a. um die Ausarbeitung wirksamer Kreditvergabestandards im Zusammenhang mit Wohnimmobilien gehe. Art. 3 WIKR benutzt den Begriff Wohnimmobilie im Zusammenhang mit den durch Hypotheken oder andere Rechte abgesicherten Krediten, nicht aber bei anderen Kreditverträgen. Abgesehen von den vom Geltungsbereich der WIKR ausgenommenen Immobilienverzehrkrediten und einigen Optionen für die Mitgliedstaaten taucht der Begriff Wohnimmobilie sodann erst wieder in Art. 18 WIKR auf.

Inhaltlich geht es im Begriffskern darum, dass der Verbraucher den Kredit zur Finanzierung einer Immobilie aufnimmt, die er selbst als Wohnung für sich und ggf. seine Familie nutzt oder nutzen will. Ob der Rückgriff auf den Wert der Immobilie bei der Kreditwürdigkeitsprüfung auch in Fällen hilft, in denen dies nicht der Fall ist, erscheint zweifelhaft.

Der zweite Aspekt betrifft die Ausnahme, dass der Darlehensvertrag dem Bau der Wohnimmobilie dient. So eindeutig dies scheint, würde damit das Regel-/Ausnahmeverhältnis bei der Kreditwürdigkeitsprüfung umgekehrt. Erwägungsgrund 55 WIKR macht klar, worum es dem Richtliniengeber geht: Gemeint ist nur der Ausbau einer bestehenden Immobilie, nicht der Neubau einer Immobilie.

Wie die Gerichte zu diesen Fragen entscheiden, bleibt abzuwarten. Der Gesetzesänderung ist immerhin abzugewinnen, dass durch die Neufassung diese Fragen zum Text der Richtlinie leichter dem EuGH vorgelegt werden können.