Fortsetzung der BGH-Rechtsprechung zur Wohnraumkündigung wegen „geschäftlichen“ Nutzungsbedarfes

In unserem Blogbeitrag vom 11. April 2017 haben wir uns mit einem Urteil des BGH auseinandergesetzt, in dem dieser erstmalig Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfes aufgestellt hat (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16). Nun liegt ein weiteres Urteil der Karlsruher Richter vor (BGH, Urteil vom 10.05.2017, Az.: VIII ZR 292/15), mit welchem näher ausgeführt wird, welche Anforderungen an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist.

Hintergrund

Der Kläger ist an einer GmbH beteiligt, die Trägerin verschiedener Einrichtungen mit medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Die Beklagten sind Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, welches dem Kläger gehört. Auf dem Grundstück sollte ein „Arbeits- und Lebensprojekt“ der GmbH mit insgesamt 23 Wohnplätzen entstehen. Finanziert werden sollte dies durch Fördermittel. Die Kündigung des streitgegenständlichen Wohnraummietverhältnisses begründete der Kläger damit, dass anderenfalls das „Arbeits- und Lebensprojekt“ nicht realisiert werden könne. Erst durch die Schaffung der Wohnplätze erfolge die Zahlung der Fördermittel. Unabhängig von den drei für die streitgegenständliche Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen wurde mit der Umsetzung des Projekts begonnen. Einzelne Räume des Wohnhauses wurden nach der Sanierung zweckentsprechend genutzt.

Die Entscheidung

Die Karlsruher Richter haben im vorstehenden Fall ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB abgelehnt.

Anknüpfend an das Urteil des Senates vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16 haben die Karlsruher Richter ausgeführt, dass eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters erfolgen müsse und die Regeltatbestände des § 573 Absatz 2 BGB für die entsprechende Abwägung erste Anhaltspunkte enthalten. Im vorliegenden Fall wies die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage nach Auffassung der Karlsruher Richter eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf. Der Kläger verfolge primär wirtschaftliche Interessen. Zwar sei nicht die Erhöhung der Mieteinnahmen, aber die Einsparung von Sanierungs- und Umbaukosten durch den Einsatz der Fördermittel, gewollt. An dem möglichen Gewinn der GmbH sei der Kläger als Gesellschafter beteiligt.

Wie bereits in der vorangegangenen Entscheidung des Senats vom 29.03.2017 ausgeführt wurde, sei damit für eine wirksame Wohnraumkündigung erforderlich, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume Nachteile von einigem Gewicht erleide. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige Senat gibt nun entscheidende Hinweise, was dieser unter Nachteilen von einigem Gewicht versteht. Allein die Tatsache, dass drei der geplanten insgesamt 23 Wohnplätze nicht geschaffen werden können, lässt der Senat für einen solchen Nachteil von einigem Gewicht nicht ausreichen. Vielmehr sei eine Gefährdung des gesamten Projekts und dessen Finanzierung erforderlich, was hier nicht gegeben sei, weshalb das berechtigte Kündigungsinteresse im Sinne der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB verneint wurde.

Fazit

Das neue Urteil ist wegweisend für die Frage, welche Anforderungen zukünftig an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist. In der anwaltlichen Beratung sollte man jedenfalls davon ausgehen, dass eine bloße Erschwerung oder Einschränkung der Nutzungsabsichten des Vermieters für eine wirksame Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nicht ausreichend sein wird.

Ablösungsrecht eingeschränkt, gesamte Sicherheitenregelung unwirksam!

Immer wieder gibt es vermeidbare Probleme mit Mängel- und Vertragserfüllungssicherheiten. Selbst bei isolierter Betrachtung noch wirksame Regelungen können bei Gesamtbetrachtung des vertraglichen Zusammenhangs unwirksam sein. Die Sicherheiten sind dann nur Scheinsicherheiten und werden von den Gerichten kassiert, wenn sie von den Baubeteiligten eigentlich am dringendsten benötigt werden. Dies musste jetzt wieder ein Auftraggeber erfahren (BGH, Urteil vom 30. März 2017 – VII ZR 170/16 –).

Sachverhalt

Mit vom Auftraggeber gestelltem Bauvertrag hat dieser einen Rohbauer mit der Errichtung eines Anbaus an ein bestehendes Objekt beauftragt. Zur Mängelsicherheit haben die Bauvertragsparteien vereinbart:

„Die Parteien vereinbaren … den Einbehalt einer unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den Auftraggeber in Höhe von 5 % der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung … Der Auftragnehmer ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbefristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Versicherung abzulösen; frühestens jedoch nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel …“

Später klagt der Auftragnehmer seinen Restwerklohn einschließlich Sicherheitseinbehalt ein. Das Landgericht und das Oberlandesgericht weisen die Klage in Höhe des Sicherheitseinbehaltes ab. Der BGH gibt dem Auftragnehmer recht.

Entscheidung des BGH

Der BGH geht davon aus, dass es sich bei dem vom Auftraggeber gestellten Bauvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt. Das Verlangen eines Sicherheitseinbehalts benachteiligt nach gefestigter Rechtsprechung des BGH den Auftragnehmer grundsätzlich unangemessen. Er hat bereits vollständig geleistet, erhält trotzdem nicht den vollen Werklohn und trägt somit das Bonitätsrisiko des Auftraggebers.

Ein Sicherheitseinbehalt kann in AGB deswegen nur wirksam vereinbart werden, wenn dem Auftragnehmer als Ausgleich eine Gegenleistung gewährt wird. Diese Gegenleistung kann in dem Recht des Auftragnehmers bestehen, den Sicherheitseinbehalt durch Bürgschaft abzulösen. Dass es sich dabei nicht um eine Bürgschaft auf erstes Anfordern handeln darf, hat sich inzwischen bis in die hintersten Winkel der Bauwirtschaft herumgesprochen und war auch im zu beurteilenden Fall unproblematisch.

Allerdings hat der Auftraggeber das Ablösungsrecht beschränkt. Es stand dem Auftragnehmer erst zu, wenn er zuvor sämtliche Abnahmemängel beseitigt hat. Weil sich dies gerade bei streitigen Mängeln über Jahre hinziehen kann, würde der Auftragnehmer über Jahre das Bonitätsrisiko des Auftraggebers tragen. Der BGH hält also die Ablösungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam.

Nun regelt die Ablösungsklausel nicht das Recht zur Vornahme des Sicherheitseinbehalts, sondern nur die Modalitäten der Ablösung. Bei isolierter Betrachtung könnte also mit der ersten Klausel eine wirksame „Rumpfregelung“ übrigbleiben und der Auftragnehmer eben zur jederzeitigen Ablösung des Sicherheitseinbehalts berechtigt sein.

Nicht so mit dem BGH! Er sieht beide Klauseln in einem Regelungszusammenhang. Dementsprechend führt er eine Gesamtbetrachtung beider Klauseln durch. Danach „infiziert“ die unwirksame Ablösungsklausel den Rest, so dass beide Regelungen unwirksam sind. Der Auftraggeber musste also den nicht abgelösten Sicherheitseinbehalt auszahlen und steht für den Rest der Gewährleistungszeit ohne Sicherheit dar.

Praxishinweise

Bereits mit Blogbeitrag vom 13. Juli 2016 hatte ich auf die Gefahren hingewiesen, die sich aus der Gesamtschau für bei isolierter Betrachtung eigentlich (gerade noch) wirksamer Regelungen ergeben. Gerade für Auftraggeber ist es daher wichtig, zurückhaltend bei der Vertragsgestaltung zu sein.

BGH formuliert erstmals Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 45/16) erstmals Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs formuliert und somit für Rechtsklarheit gesorgt.

Hintergrund

Dem seit 1977 im Haus des Vermieterin lebenden Mieter wurde das Wohnraummietverhältnis mit der Begründung des Eigenbedarfs gekündigt. Der Ehemann der Vermieterin betreibt ein Beratungsunternehmen, das auch Räumlichkeiten im Haus nutzt. Die Geschäfte des Ehemannes liefen so gut, dass er sich erweitern wollte. Die Wohnräume des Mieters sollten konkret als Beratungs- und Archivräume für alte Aktenbestände genutzt werden.

Das Amtsgericht Charlottenburg und das Landgericht Berlin als Vorinstanzen bejahten zunächst das Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Der von der Vermieterin geltend gemachte Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung zur Nutzung als Beratungs- und Archivräume des Ehemannes stellten ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB dar, das dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gleichstehe. Die Räumung und Herausgabe der Wohnung lehnten die Richter allerdings in Bezugnahme auf eine in Berlin geltende Vorschrift ab, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum verbietet. Da das Landgericht Berlin die Revision zugelassen hatte, wandte sich die Vermieterin nun an den BGH.

Entscheidung des BGH

Der BGH entschied, dass es nicht zulässig sei, den Berufs- und Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 BGB anzuerkennen. Vielmehr müsse eine Einzelfallentscheidung erfolgen, in der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB festgestellt werde.

Ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege nicht vor, da die Vermieterin die Wohnung nicht zu Wohnzwecken nutzen wolle. Auch greife
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht ein, da die Vermieterin an einer angemessen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks nicht gehindert werde und auch keine erheblichen Nachteile im Raum stünden. Somit könne der Fall nur unter Anwendung von § 573 Abs. 1 BGB gelöst werden, so die Karlsruher Richter. Bei dessen Anwendung geben allerdings die Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB, wenngleich sie nicht direkt anwendbar sind, Anhaltspunkte für eine interessengerechte Entscheidung. Das Interesse der Vermieterin sei zwischen den beiden Regeltatbeständen der Eigenbedarfskündigung einerseits und der Verwertungskündigung andererseits anzusiedeln. Im Rahmen einer Einzelfallentscheidung können, so die BGH-Richter, daher folgende grobe Leitlinien gebildet werden, um eine Entscheidung herbeizuführen:

  • Soll die Mietwohnung neben der beruflichen Tätigkeit auch zu Wohnzwecken genutzt werden, liege eine sog. Mischnutzung Diese weise eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da die Wohnung auch zu einem persönlichen Lebensmittelpunkt werde. In den Fällen der beabsichtigten Mischnutzung soll es daher regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses ein beachtenswerter Nachteil entstünde – was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes soll auch dann gelten, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.
  • Soll die Mietwohnung dagegen ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden, bestünde eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Es müsse ein Nachteil für den Vermieter von einigem Gewicht vorliegen, um eine solche Kündigung zu rechtfertigen, so z.B. wenn die geschäftliche Tätigkeit anderenfalls nicht rentabel ausgeführt werden könne. Ein Nachteil von einigem Gewicht, welcher eine Kündigung rechtfertigen könne, kann auch dann vorliegen, wenn die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

Die Vermieterin konnte im streitgegenständlichen Fall keinen Nachteil von einigem Gewicht nachweisen, sodass eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses nicht in Betracht kam. Insbesondere könnte der Ehemann, so die Karlsruher Richter, die Aktenbestände in andere, etwas entfernter liegende Räumlichkeiten ohne große wirtschaftliche Einbußen verlagern.

Fazit

Der BGH hat mit seiner Entscheidung erstmals Leitlinien zur Beurteilung von Wohnräumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs formuliert. Die in der Praxis zu beobachtende Entwicklung, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebenen weiteren Regeltatbestand i. S. d. § 573 Abs. 2 BGB anzusehen, wurde somit unterbunden. Die Rechtsprechung des BGH wird für mehr Rechtssicherheit in diesen Fällen sorgen. Zu beachten ist allerdings, dass es sich, so auch die obersten deutschen Richter, stets um eine Einzelfallentscheidung handelt und die Leitlinien daher nicht ungeprüft auf andere Fälle übertragen werden dürfen.

Wenn der Wohnungseigentümer zwei Herren dient

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung erwirbt man eine Eigentumswohnung…

Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsneubau boomen. In den Jahren 2006 bis 2015 ist der Anteil von Eigentumswohnungen bei Neubauten auf 48,5 % gestiegen. 44 % dieser Wohnungen werden von den Eigentümern selbst bewohnt.

Im Jahr 2011, dem Jahr der letzten Erhebung der Eigentumsformen an Wohngebäuden, betrug der Anteil an Gebäuden mit Eigentumswohnungen bundesweit immerhin 22 %.

Dies verwundert kaum, hat Wohnungseigentum doch für viele einen großen Vorteil: Man erwirbt für sein Geld das Recht, mit seiner(!) Wohnung beliebig zu verfahren und andere von der Einwirkung auf seine(!) Wohnung ausschließen.

… eine Gemeinschaft…

Zwangsläufig verbunden mit dem Erwerb von einer Eigentumswohnung ist allerdings die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In dieser Gemeinschaft entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss über die Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums.

… und gelegentlich einen Interessenkonflikt.

Teil einer Gemeinschaft zu sein bedeutet allerdings auch, die Interessen dieser Gemeinschaft zu wahren. Dies kann dann zum Problem werden, wenn der Wohnungseigentümer eigene Interessen hat, die denen der Gemeinschaft zuwiderlaufen.

Es versteht sich von selbst, dass der Wohnungseigentümer als Teil einer Gemeinschaft auch die Interessen dieser Gemeinschaft zu wahren und nicht exzessiv seine eigenen Interessen gegen die Interessen dieser Gemeinschaft zu verfolgen hat. Daher bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass der Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen eines Interessenkonflikts kein Stimmrecht in der Versammlung der Wohnungseigentümer hat. Einer dieser Fälle ist die Beschlussfassung über die Vornahme Rechtsgeschäfts mit dem Wohnungseigentümer selbst. Dies beträfe beispielsweise den Fall, dass ein Wohnungseigentümer, der als selbstständiger Unternehmer Versorgungsleistungen anbietet, die Wohnungen mit Erdgas versorgen möchte.

Allerdings kann ein Interessenkonflikt nicht nur dann auftreten, wenn der Wohnungseigentümer zu einem Rechtsgeschäft abstimmen möchte, dass mit ihm selbst abgeschlossen werden soll. Nach einer Entscheidung des BGH vom 13. Januar 2017 besteht ein solcher Interessenkonflikt auch dann, wenn der Vertrag mit einer Gesellschaft abgeschlossen werden soll, an der der Wohnungseigentümer mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer der Wohnungseigentümer ist. In diesem Fall läuft das Interesse der Gesellschaft nämlich gleich mit dem persönlichen Interesse des Wohnungseigentümers. Daher sei bei wirtschaftlicher Betrachtung der Interessenkonflikt identisch mit dem Interessenkonflikt, sollte der Wohnungseigentümer selbst das betroffene Rechtsgeschäft abschließen. Nicht geklärt hat der BGH, ob auch andere Konstellationen eines Interessenkonflikts aufgrund einer Beteiligung des Wohnungseigentümers am potentiellen Vertragspartner denkbar sind – z.B. wenn der Wohnungseigentümer nur Geschäftsführer einer Gesellschaft ist, ohne mehrheitlich beteiligt zu sein, oder nur mehrheitlich beteiligt ist, ohne Geschäftsführer zu sein.

Drum prüfe, wer sich bindet!

Wohnungseigentümern kann daher nur geraten werden, sich über etwaige mögliche Interessenkonflikte zu informieren und das Bewusstsein dafür zu entwickeln, dass ein Mitglied der Gemeinschaft bei Vertragsschlüssen vielleicht nicht nur das Wohl dieser Gemeinschaft im Blick hat.

Möglich und sinnvoll ist daher die Prüfung von Gesellschaften als mögliche Vertragspartner durch einen Blick ins Handelsregister, dem sich in vielen Fällen die Geschäftsführer und die Gesellschafter von etwaigen Vertragspartnern entnehmen lassen.

Stundenlohnabrechnung: Die Grenzen der sekundären Beweislast liegen weiterhin im Nebel

Mit dem grundlegenden Urteil vom 17. April 2009 – VII ZR 164/07 – hat der BGH bei der Abrechnung von Stundenlöhnen die sekundäre Beweislast des Auftragnehmers erfunden. Seit dem verfangen sich Baupraxis und Instanzrechtsprechung in ihren nebulösen Anforderungen. Auch die jüngste Entscheidung des BGH (Beschluss vom 5. Januar 2017 – VII ZR 184/14 –) bringt nur begrenzt Klarheit.

Hintergrund

Bis zum Urteil des BGH vom 17. April 2009 war gesicherte Erkenntnis, dass der Auftragnehmer, der eine Stundenlohnvergütung verlangt, auch die Wirtschaftlichkeit seiner Handlung beweisen muss. Der Honoraranspruch war also durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit von vornherein begrenzt.

Diese Grundsätze hat der BGH im damaligen Revisionsverfahren, an dem ich selbst beteiligt war, beseitigt. Nunmehr begeht der Auftragnehmer, der die Stundenlohnabrede zum „Stundenkloppen“ missbraucht, eine Pflichtverletzung. Aus dieser ist er dem Auftraggeber gemäß § 280 Abs. 1 BGB zwar schadenersatzpflichtig. Den Umfang seines Schadenersatzanspruchs muss nun aber der Auftraggeber beweisen. Dies bedeutet auch, dass seitdem der Auftraggeber eine unwirtschaftliche Leistungserbringung nachweisen muss.

Der BGH hatte schon damals durchaus erkannt, dass er mit diesem Paradigmenwechsel den Auftraggeber vor kaum lösbare Schwierigkeiten stellt. In aller Regel ist er ja bei der Leistungserbringung nicht dabei. Wie soll er dann nachweisen, dass unnötig Stunden aufgewandt worden sind?

Zur scheinbaren Lösung hat der BGH die sekundäre Beweislast des Auftragnehmers erfunden. Dieser muss bei entsprechendem Bestreiten des Auftraggebers zur Begründung des Stundenhonorars genügend Tatsachen vortragen, aus denen heraus der Auftraggeber die Wirtschaftlichkeit der Auftragsausführung beurteilen kann. Geklärt ist damit nichts. Seit dem wird zwischen den Baubeteiligten darum gestritten, wer in welchem Umfang die sekundäre Beweislast trägt und ihr genügt.

Sachverhalt

So auch in der aktuellen Entscheidung des BGH – VII ZR 184/14 –.

Auf der Grundlage eines BGB-Werkvertrages hat der Auftragnehmer Ausbauleistungen an einem sogenannten Motorhome für den Auftraggeber, einen Formel 1-Rennstall, erbracht. Dieser hat den Werkvertrag gekündigt. Der Auftragnehmer klagt seine vereinbarte Stundenvergütung für die bis zur Kündigung erbrachte Leistung ein. Der Auftraggeber bestreitet unter anderem die Wirtschaftlichkeit.

Entscheidung des BGH

Nachdem das LG der Klage stattgegeben und das OLG sie abgewiesen hat, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurück an das OLG verwiesen.

Zur Beweislast hat der BGH wiederholt, dass der Aufragnehmer bei einer Stundenlohnvereinbarung nur die Stundenanzahl, den Stundensatz und im Groben die erbrachte Tätigkeit darlegen muss. Eine Zuordnung zu konkretisierten Einzeltätigkeiten sei nicht erforderlich.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hat der BGH dem Auftragnehmer auch keine sekundäre Beweislast auferlegt. Der Auftraggeber habe selbst die Leistungsausführung überwachen und den Leistungsumfang feststellen können. Die Sache wurde nur wegen einer nachzuholenden Beweisaufnahme an das OLG zurückverwiesen. Ansonsten hätte der BGH der Klage wohl stattgegeben.

Praxishinweise

Auf VOB-Bauverträge ist diese Rechtsprechung wohl nicht ohne Weiteres zu übertragen. Die Parteien aller übrigen BGB-Verträge – es gibt keinen Grund, die Entscheidung des BGH nur auf Werkverträge zu beschränken – müssen sich auf die zu Gunsten des Auftragnehmers deutlich gelockerten Abrechnungsvoraussetzungen einstellen.

Für Auftragnehmer besteht naturgemäß kein Handlungsbedarf. Auftraggeber, die an den bisherigen Abrechnungsvoraussetzungen festhalten wollen, müssen vertragliche Vorkehrung treffen.

Klares Bekenntnis des Bundesgerichtshofes zu den gesetzlich vorgegebenen zeitlichen Abfolgen des § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum)

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hat sich in seiner Entscheidung vom 07.12.2016, AZ: VIII ZR 70/16 eindeutig zu den Voraussetzungen des Entstehens eines gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters positioniert. Danach sind bei der Anwendung der Vorschrift des § 577 BGB die vom Gesetzgeber vorgegebenen zeitlichen Abfolgen der Geschehnisse strikt einzuhalten.

Hintergrund

Dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt lagen folgende zeitliche Abfolgen zugrunde:

28.09.2010: Der Vermieter/Eigentümer eines 10-Familienhauses erklärt mit notarieller Teilungserklärung die Umwandlung des Anwesens zu Wohnungseigentum.

23.11.2010: Abschluss eines Mietvertrages über eine in dem Haus gelegene Dachgeschosswohnung.

15.12.2010: Überlassung der Dachgeschosswohnung an die Mieter.

16.12.2010: Veräußerung von sämtlichen Wohnungen des 10-Familienhauses an Dritte (u.a. auch der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung).

23.12.2010: Anlage des Wohnungsgrundbuchs und Eintragung des bisherigen Vermieters/Eigentümers des 10-Familienhauses als Eigentümer der 10 Wohnungen.

18.10.2011: Eintragung des Dritten (Käufers) als neuen Eigentümer im Grundbuch.

Die Mieter der Dachgeschosswohnung waren der Auffassung, ihnen stünde ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, 577 Abs. 1 Satz 1, 469 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, weil der Vermieter/Eigentümer des 10-Familienhauses seine gesetzliche Verpflichtung verletzt habe, die Mieter beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom 16.12.2010 über das den Mietern vermeintlich zustehende Vorkaufsrecht zu informieren.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat einen Schadensersatzanspruch der Mieter verneint, weil ein Vorkaufsrecht der Mieter an der Dachgeschosswohnung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bestand.

Nach der gesetzlichen Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Mieter unter zwei – gleichberechtigten nebeneinanderstehenden – Alternativen zum Vorkauf berechtigt.

Die erste Alternative setzt voraus, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann (der Begründung von Wohnungseigenum zeitlich nachfolgend) an einen Dritten verkauft wird.

Gemäß der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist bei der letzten Alternative ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum. In einer weiteren Entscheidung vom 06.04.2016, AZ: VIII ZR 143/15 hat der Bundesgerichtshof insoweit bereits entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters in einem solchen Fall (zweite Alternative) allerdings auch nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundstücks gegenüber dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung verpflichtet und die vom Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in diesem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist.

In dem der Entscheidung vom 07.12.2016 zugrundeliegenden Sachverhalt waren beide Alternativen des § 577 BGB nicht erfüllt. Die erste Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB scheiterte daran, dass der Abschluss des Kaufvertrages mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nicht nachfolgte. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zwischen dem bisherigen Eigentümer/Vermieter und dem Dritten fand nämlich am 16.12.2010 statt. Zu diesem Zeitpunkt war das Wohnungseigentum noch nicht begründet. Das Wohnungseigentum wurde erst danach mit der am 23.12.2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch begründet. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages wurde also keine Wohnung verkauft, an der vor Abschluss des Kaufvertrages Wohnungseigentum bereits entstanden war.

Auch die Anwendung der zweiten Alternative des § 577 BGB hat der Bundesgerichtshof abgelehnt, weil die Absicht des Eigentümers/Vermieters Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach Überlassung an den Mieter gefasst wurde, sondern die notarielle Teilungserklärung bereits am 28.09.2010 erfolgte und somit rd. zweieinhalb Monate vor Überlassung der Wohnung an die Mieter.

Fazit:

Obwohl die zeitlichen Abläufe (Anlage des Wohnungsgrundbuches sowie Eintragung des Eigentümers im Wohnungsgrundbuch) zumindest auch zufällig dadurch bestimmt werden, wie schnell das Grundbuchamt arbeitet, hat der BGH im vorstehenden Fall keine analoge Anwendung des § 577 BGB in Betracht gezogen. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr rein „formal“ entschieden, dass das Gesetz in beiden Alternativen des § 577 BGB eine zeitliche Abfolge der Geschehnisse vorgibt, die nur bei deren strikter Einhaltung zu der Entstehung eines Vorkaufsrechts führt. Bei der Prüfung des Entstehens des Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB ist zukünftig daher dringend darauf zu achten, ob die zeitlichen Abläufe der Geschehnisse entsprechend den gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind. In bestimmten Gestaltungsfällen gibt die BGH-Entscheidung dem Eigentümer/Vermieter den ausreichenden Spielraum, durch kleinere Verzögerungen (z.B. Antragstellungen beim Grundbuchamt) Vorkaufsrechte von Mietern, mit welchen Mietverträge innerhalb bestimmter Zeitspannen geschlossen werden, zu vermeiden.

BGH bestätigt Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR und ändert gleichzeitig seine Rechtsprechung zu den Rechtsfolgen einer Verletzung der Anbietpflicht eines Vermieters

Der BGH hat am 14.12.2016 in einem Urteil (Az. VIII ZR 232/15) seine bisherige Rechtsprechung, wonach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch durch eine GbR erfolgen kann, bestätigt. Die Karlsruher Richter änderten jedoch ihre Auffassung zu den Rechtsfolgen einer Verletzung der Anbietpflicht durch den Vermieter.

Hintergrund

Eine aus vier Investoren bestehende GbR kaufte 1991 in München ein Haus, in dem sich Mietwohnungen befanden. Ziel der Investoren war es, das Gebäude zu sanieren und aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen zu machen. Einem Mieterehepaar, welches seit 1985 in der Wohnung lebte, wurde 2013 gekündigt. Als Kündigungsgrund im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB wurde von der GbR angegeben, dass die Tochter eines der Gesellschafter in die Wohnung einziehen wolle. Eine im Haus freie Wohnung wurde den Mietern nicht als Alternative angeboten. Die Vorinstanz, das Münchener Landgericht, hatte die durch die GbR erhobene Räumungsklage in zweiter Instanz abgewiesen. Dagegen wandte sich nun die GbR vor dem BGH.

Die Entscheidung

Eigenbedarf stellt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Wohnraummietrecht einen Kündigungstatbestand dar. Der BGH hat in dem Urteil vom 14. Dezember 2016 seine bisherige Auffassung bestätigt, wonach Eigenbedarfskündigungen auch durch eine GbR erfolgen können. Die Richter argumentierten, dass der Zweck der gesetzlichen Regelung des § 573 BGB in einem gerechten Interessenausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und Mieters zu sehen sei. Auf Eigenbedarf könnten sich, zumindest dem Grundsatz nach, auch die Gesellschafter einer GbR berufen. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei in allen wesentlichen Punkten einer Mieteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar. Aus diesem Grund hat der BGH das Berufungsurteil des Landgerichts München aufgehoben und zur erneuten Beurteilung zurückverwiesen.

Außerdem hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung, nach der eine unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Wohnung die Unwirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs zur Folge habe, abgeändert. Eine berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung könne bei Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr unwirksam werden. Der Mieter könne in diesem Fall lediglich Schadenersatzansprüche wegen Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten aus § 241 Abs. 2 BGB geltend machen.

Missbrauchsfällen könne, so die Richter, die Rechtsprechung weiterhin durch § 242 BGB begegnen, wonach der Vermieter bei seinen Handlungen Rücksicht auf Treu und Glauben nehmen muss, sich also wie ein redlicher, anständiger Mensch zu verhalten hat.

Fazit

Die Gesellschafter einer GbR können sich nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung auf Eigenbedarf berufen. Zum anderen müssen Vermieter zukünftig nicht mehr befürchten, dass eine Verletzung der Pflicht, dem gekündigten Mieter eine andere während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nach sich zieht und können die Vertragsbeziehung mit einem ggfs. Ihnen nicht angenehmen Mieter im Wege des Eigenbedarfs vollständig beenden. Vermieter sind bei Verletzung der Anbietpflicht (nur noch) Schadensersatzansprüchen, also Geldansprüchen des Mieters ausgesetzt.

7. Essener Gespräche zur Infrastruktur am 06.04.2017

Seit 2011 finden jährlich die Essener Gespräche zur Infrastruktur statt, die ein Forum für einen interdisziplinären Gedankenaustausch zu aktuellen rechtspolitischen Fragestellungen bieten. Praktiker unterschiedlicher Professionen und Sparten referieren zu aktuellen Themen, bevor die angesprochenen Aspekte im Plenum offen diskutiert werden können. In der Vergangenheit standen aktuelle Themen wie etwa

  • Infrastruktur und IT-Sicherheit,
  • Standortsuche und Trassenführung – Die Qual der Wahl,
  • Wasser – Quo vadis? oder
  • Herausforderungen der Energiewende

auf dem Programm. Die Inhalte der bisherigen Essener Gespräche zur Infrastruktur finden Sie auf unserer Homepage.

Nunmehr stehen Termin und Thema der 7. Essener Gespräche zur Infrastruktur fest. Am 06.04.2017 werden wir bei KÜMMERLEIN in Essen ab 14.30 Uhr unter dem Titel „Flächenentwicklung und Standortsuche – Chancen und Risiken“ über Herausforderungen und Lösungsmöglichkeiten sprechen, die bei der Entwicklung von Flächen und Projekten zu berücksichtigen sind. Nordrhein-Westfalen als industriell geprägtes Bundesland und insbesondere das Ruhrgebiet mit seiner Vielzahl industriell vorgenutzter Areale bieten reichhaltiges Anschauungsmaterial für eine Erörterung der sich bei der Flächenentwicklung stellenden praktischen und rechtlichen Fragen.

Die Teilnahme an den Essener Gesprächen zur Infrastruktur ist kostenlos.

Sie können hier weitere Informationen anfordern oder sich auch gern persönlich an uns wenden.

Was nicht in der Urkunde steht…

Grundstückskaufverträge (und Kauf- und Abtretungsverträge über GmbH-Geschäftsanteile) sind beurkundungsbedürftig – und zwar ihr gesamter Inhalt. Darauf weise ich in meinen notariellen Protokollen deutlich hin und erkläre es in dem Beurkundungstermin mündlich allen Beteiligten. Ich erläutere, dass alle Vereinbarungen der Parteien in die Urkunde aufgenommen werden müssen, ferner dass nicht beurkundete Abreden nicht wirksam sind und die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge haben können. Wie wichtig es ist, die Beteiligten für die Bedeutung der notariell beurkundeten vertraglichen Vereinbarungen zu sensibilisieren, zeigt eindrücklich eine vor kurzem veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15). Worum ging es?

Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück und schlossen dabei die Haftung für Sachmängel aus. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert.

Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und es u.a. wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Der Kläger verlangt von den Verkäufern Schadensersatz, weil die integrierte Altbauwand schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände sei. Er beruft sich darauf, dass ihm die Einbeziehung der Altbausubstanz nicht offen gelegt worden sei. Die Internetanzeige habe den Eindruck erweckt, das gesamte Gebäude sei ab 1999/2000 errichtet worden.

Das Oberlandesgericht Dresden als Vorinstanz hatte dem Kläger den geltend gemachten Anspruch noch teilweise zugesprochen. Dem folgt der BGH nicht. Er verweist zur Begründung auf den im notariell beurkundeten Kaufvertrag enthaltenen Ausschluss der Verkäuferhaftung für Sachmängel. Beschreibungen des Kaufgegenstandes im Internet oder in einem Exposé (dazu BGH NJW-RR 2012, 1078) können zwar durchaus eine vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes begründen, bei denen ein Ausschluss der Sachmängelgewährleistung nicht greift. Dem stehe im entschiedenen Fall aber entgegen, dass Grundstückskaufverträge gemäß § 311 b BGB beurkundet werden müssen. Die Herkunft des Gebäudes aus der Zeit ab 1999 sei aber nicht Teil der beurkundeten vertraglichen Vereinbarungen und deshalb grundsätzlich nicht zu beachten.

Die verbleibende Hoffnung des Käufers richtet sich in dieser Situation darauf, den Verkäufern ein arglistiges Verschweigen des Fehlers vorzuwerfen, weil dann der Haftungsausschluss nicht greift (§ 444 BGB). Der BGH dämpft aber insofern auch in der vorliegenden Entscheidung allzu große Hoffnungen des Käufers, mit dem Arglistargument den vereinbarten Haftungsausschluss aus dem Weg zu räumen. Er arbeitet noch einmal heraus, dass Arglist zumindest bedingten Vorsatz des Käufers voraussetzt. Dieser muss sich auch darauf erstrecken, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Es genügt nicht, wenn sich dem Verkäufer hätte aufdrängen müssen, dass aufklärungspflichtige Tatsachen vorliegen. Die Beweislast hierfür, auch des betont der BGH noch einmal, liegt beim Käufer. Zur Aufklärung, ob tatsächlich ein arglistiges Verhalten der Beklagten angenommen werden kann und ob der Käufer vielleicht den Mangel sogar kannte, hat der BGH den Fall an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Was bedeutet die Entscheidung für die Praxis? Ausgangspunkt ist die Erkenntnis, dass Bestandsimmobilien gebrauchte Sachen sind. Kaum ein Verkäufer ist deshalb willens und in der Lage, für die Mangelfreiheit des Kaufobjekts die Gewährleistung und Haftung zu übernehmen. Insofern hat der weit verbreitete Gewährleistungsausschluss in Grundstückskaufverträgen (landläufig umschrieben mit „gekauft wie besehen“, „gekauft wie es steht und liegt“) durchaus seine Berechtigung. Der Fall zeigt aber auch, wie wichtig es ist, konkret zu vereinbaren und auch zu beurkunden (!), wenn der Verkäufer eben nicht von jeder Gewährleistung und Haftung befreit werden, sondern für bestimmte Eigenschaften der Immobilie haften soll. Sich auf vorvertragliche Erklärungen und Auskünfte zu verlassen, die in der Urkunde keinen Niederschlag gefunden haben, ist ebenso riskant wie des Vertrauen auf den „Notnagel“ einer Verkäuferhaftung für Arglist.

Baukostenobergrenze: Architekt haftet bei Überschreitung auf Schadenersatz

Mit der Baukostenobergrenze vereinbaren Bauherr und Architekt die Baukosten, welche das Bauvorhaben nach Planung des Architekten maximal kosten darf. Die Baukostenobergrenze stellt unabhängig von baukünstlerischen Aspekten häufig die Quadratur des Kreises dar. Dass für deren Überschreitung der Architekt trotzdem haftet, war seit längerem bekannt. Mit seinem aktuellen Urteil (6. Oktober 2016 – VII ZR 185/13) hat der BGH dazu jetzt neue Beweislastgrundsätze aufgestellt.

Sachverhalt

Für den Umbau eines alten Betriebsgebäudes zu einem Geschäfts- und Wohnhaus beauftragte der Bauherr einen Architekten mit umfassenden Planungsleistungen. Die Parteien haben eine Baukostenobergrenze von € 600.000,00 vereinbart. Über alle Instanzen hinweg blieb streitig, ob diese im Laufe des Planungsprozesses verdoppelt wurde.

Die tatsächlichen Baukosten lagen dann auch zwischen € 600.000,00 und € 1,2 Mio. Der Architekt hat sein Honorar auf der Grundlage der tatsächlichen Baukosten berechnet und eingeklagt. Der Bauherr hat nur das Honorar gezahlt, was sich bei Beachtung der Baukostenobergrenze von € 600.000,00 ergeben hätte.

Entscheidung des BGH

Bereits mit Urteil vom 23. Januar 2003 (VII ZR 362/01) hat der BGH entschieden, dass der Architekt für die Überschreitung einer Baukostenobergrenze haftet. Er darf dann seiner Honorarberechnung nur die mit der Obergrenze vereinbarten Baukosten zugrunde legen. Unklar blieb die genaue rechtliche Begründung der Honorarbegrenzung und dementsprechend auch die Beweislastverteilung.

Wohl auch deswegen hatten die Instanzgerichte erhebliche Probleme mit der Verteilung der Beweislast. Der BGH hat die aktuelle Sache deswegen wieder an das OLG zurückverwiesen. Die entscheidenden Hinweise zur Beweislast auch in zukünftigen Fällen hat er aber mitgeliefert:

Der Architekt, der eine Baukostenobergrenze überschreitet, liefert eine mangelhafte Planung ab. Dementsprechend hat der Bauherr Anspruch auf Schadenersatz gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB. Bestandteil des Schadens ist auch das Architektenhonorar, welches sich gemäß § 4 HOAI unter Zugrundelegung der über die Obergrenze hinausgehenden Baukosten ergibt. Weil der Architekt dieses Honorar sofort wieder als Schadenersatz an den Bauherrn auszahlen müsste, darf er es von vornherein nicht verlangen. Vielmehr darf der Architekt seiner Honorarberechnung maximal die Baukosten aus der vereinbarten Obergrenze zugrunde legen.

Nach allgemeinen Grundsätzen muss derjenige, der einen Schadenersatzanspruch geltend macht, dessen Voraussetzungen beweisen. Weil das erhöhte Honorar nach aktueller Rechtsprechung des BGH einen Schaden des Bauherrn darstellt, muss nun dieser die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze beweisen. Ist die ursprüngliche Baukostenobergrenze unstreitig und beruft sich der Architekt auf eine Anhebung der Baukostenobergrenze, muss er die ihr zugrunde liegende Änderungsvereinbarung beweisen. Je nachdem, wer zukünftig diesen Beweislastanforderungen genügt, wird entweder mit seinem Honoraranspruch teilweise „in die Röhre schauen“ oder sich um die Nachfinanzierung seines Bauvorhabens bemühen müssen.

Praxishinweis

Für Bauherr und Architekt gilt gleichermaßen, klare Vereinbarungen zu treffen. Eine Baukostenobergrenze muss wirksam im Architekten- und Planervertrag vereinbart werden. Umgekehrt muss der Architekt bei der Unterbreitung von Honorarvorschlägen deutlich machen, dass das Honorar von sich üblicherweise ändernden Baukosten abhängt. Wird eine ursprüngliche Baukostenobergrenze einvernehmlich angehoben, liegt es vor allem an Planer, dies in einem Nachtrag zum Vertrag unzweifelhaft zu regeln.

Gerade der Architekt muss bei der Überschreitung einer Baukostenobergrenze besonders wachsam sein. Wer beim Fußball im Strafraum eine klare Torchance durch Foulspiel vereitelt, wird doppelt bestraft: Mit Strafstoß und Platzverweis. Bei der Überschreitung der Baukostenobergrenze kann ähnliches drohen: Verlust von Honoraransprüchen und Schadenersatz für die weitergehenden Baukosten, sofern diese nicht sogenannte „Sowieso-Kosten“ sind.

„Sowieso-Kosten“ werden Thema eines gesonderten Beitrages sein.