Rechtliche Fallstricke beim Kauf eines Zinshauses (Teil 1)

Der Immobilienkauf ist für private Investoren ein komplexes Vorhaben. Eine ganze Reihe von Themen rund um die Immobilie müssen Käufer vor Vertragsschluss selbst prüfen oder dafür einen Rechtsanwalt beauftragen.

Ein Klassiker sind etwa die Erschließungskosten für das Objekt. Diese sollten vollständig beglichen sein. Häufig wird übersehen, dass sich Erschließungskosten nicht lediglich aus dem ergeben können, was der Käufer gesehen hat. Sie fallen auch an für Anlagen, die ganz woanders liegen können und die u.U. schon vor Jahren fertiggestellt wurden. Die Kosten einer mehrere Kilometer entfernt liegenden Kläranlage kann die Gemeinde auch noch Jahre nach dem Vertragsschluss vom Käufer einfordern. Vor der Beurkundung sollten sich Käufer bei der Gemeinde vergewissern, dass hier keine unvorhergesehenen Kosten drohen.

Fehlt die Baugenehmigung, ist das unter Umständen ein Rechtsmangel. Immobilienkäufer wollen sich mit dem Verkäufer nicht wegen solcher Mängel auseinandersetzen. Sie sollten daher – gegebenenfalls mit Unterstützung durch den Makler – die Baugenehmigung unbedingt vor der Beurkundung selbst prüfen.

Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen, können aber die Nutzbarkeit und damit den Wert der Immobilie schmälern. Muss etwa ein Grundstückseigentümer hinnehmen, die Kunden des benachbarten Supermarkts auf seinem Boden parken zu lassen, dann beeinträchtigt das die Nutzung des zukünftigen Eigentums erheblich. Verzeichnisse über mögliche Baulasten führen die Gemeinden.

Vorsicht bei der gewerblichen Vermietung zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnung Bundesgerichtshof bejaht die Anwendung von § 565 BGB

Die Entscheidung des u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats beim Bundesgerichtshof vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 gibt Anlass, sich mit der Frage der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen zu befassen, deren Zweck es ist, die Mieträume als Werkswohnungen an Mitarbeiter des Hauptmieters weiterzuvermieten.

Hintergrund

Wird Wohnraum von einer juristischen Person oder einer Personenhandelsgesellschaft (nachfolgend „Gesellschaft“) angemietet, um die Wohnung anschließend deren Mitarbeitern zu überlassen, liegt im Verhältnis zwischen Vermieter und Gesellschaft keine Wohnraummiete, sondern gewerbliche Miete vor. Dies hat zu Folge, dass im Hauptmietverhältnis grundsätzlich allein die Vorschriften für das Gewerberaummietrecht anwendbar sind (z.B. Kündigungsfristen, etc.), wenn nicht die für Wohnraummiete geltenden Vorschriften ausdrücklich zwischen den Parteien des Hauptmietverhältnisses für anwendbar erklärt werden. Die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts (z.B. berechtigtes Interesse an der Kündigung als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung) sind in diesem Vertragsverhältnis (Hauptmietverhältnis) somit in der Regel nicht anwendbar. Vermieter wiegen sich daher insbesondere mit Blick auf die im Wohnraummietrecht anwendbaren Kündigungsschutzvorschriften in Sicherheit und unterstellen häufig, dass diese sich nach Ablauf der mit der Gesellschaft vereinbarten Vertragszeit wieder von dem Mietvertrag lösen können. Bedeutet das gleichzeitig aber auch, dass ein Vermieter den vermieteten Wohnraum auch dann zurück erhält, wenn die Gesellschaft die Wohnung zwischenzeitlich nach Maßgabe des vereinbarten Mietzwecks an Mitarbeiter untervermietet hat und der Untermieter mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht auszieht? Die Antwort lautet nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 17.01.2018- VIII ZR 241/16 eindeutig: Nein. Im Verhältnis zum Untermieter bleibt der Hauptvermieter gebunden und kann das auf ihn übergehende Untermietverhältnis nur kündigen, wenn die Kündigungstatbestände des Wohnraummietrechts (in der Person des Hauptvermieters) vorliegen.

Die BGH-Entscheidung

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 entschieden, dass die Vorschrift des § 565 BGB Absatz 1 Satz 1 BGB auch in den Fällen (unmittelbar) anwendbar ist, in denen der Hauptmieter (z.B. eine Gesellschaft) mit der Weitervermietung der Wohnung zwar keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern die Wohnung als Arbeitgeber seinen Mitarbeitern als Werkswohnung zur Verfügung stellt. Auch in diesem Fall sei eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne des § 565 BGB zu bejahen, weil der Hauptmieter in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, wenn er die Wohnung als Werkswohnung seinen Mitarbeitern zur Nutzung vermietet.

Die Anwendbarkeit der Vorschrift des § 565 BGB hat zur Folge, dass der Hauptvermieter mit Beendigung des (gewerblichen) Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis anstelle des Hautmieters im Verhältnis zum Untermieter eintritt. Zwischen Hauptvermieter und Untermieter (Mitarbeiter, welcher die Werkmietwohnung angemietet hat) wird somit eine unmittelbare Vertragsbeziehung begründet, wenn das Untermietverhältnis über die Beendigung des Hauptmietverhältnisses hinausgehend Bestand hat, also nicht vor der Beendigung des Hautmietverhältnisses oder zeitgleich zum Ende des Hauptmietverhältnisses wirksam beendet worden ist.

Auswirkungen für die Vertragsgestaltung

Die BGH-Entscheidung hat Konsequenzen für die Vertragsgestaltung, denn ein Vermieter, welcher Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnungen an eine Gesellschaft vermietet, läuft in Zukunft Gefahr, dass er z.B. an einer anderweitigen Verwertung des Wohnraums ungeachtet der im gewerblichen Hauptmietverhältnis vereinbarten Vertragszeit bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses gehindert ist und die im Wohnraummietrecht geltenden Mieterschutzvorschriften (insbesondere den im Wohnraummietrecht geltenden Kündigungsschutz) beachten muss. Vermieter, die Wohnraum an eine Gesellschaft zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnung vermieten, sollten daher vorab sorgfältig prüfen, welche Verwertungsabsichten für den Zeitraum nach Ablauf der mit der Gesellschaft vereinbarten Vertragszeit bestehen und ggfs. von dieser Vermietungsvariante von vornherein Abstand nehmen, wenn die anschließende Begründung eines Wohnraummietverhältnisses mit dem Untermieter den Interessen des Vermieters zuwiderläuft, zumal die Einflussmöglichkeiten des Hauptvermieters mit Blick auf das Untermietverhältnis zu Lasten des Untermieters nur beschränkt bestehen. Zu beachten ist insbesondere, dass sich auch die Möglichkeiten der Mieterhöhung und Betriebskostenumlage nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses nach Wohnraummietrecht richten und nur im Rahmen dieser Vorschriften zulässig sind, so dass bei der Vertragsgestaltung im Hauptmietverhältnis ggfs. (pönalisierte) Vorgaben zur Höhe der Untermiete geboten sein können.

Veranstaltungshinweis: Explosionsschutz- und Brandschutz-Fachtagung 2018 der TÜV NORD Akademie in Hamburg

Am 24., 25. und 26. April 2018 findet die Explosionsschutz– und Brandschutz-Fachtagung 2018 der TÜV NORD Akademie in Hamburg statt.

KÜMMERLEIN wird durch unseren Partner Dr. Michael Neupert mit zwei Vorträgen vertreten:

  1. Die rechtliche Verantwortung des Explosionsschutzbeauftragten
  2. Die rechtliche Verantwortung des Brandschutzbeauftragten

Mehr können Sie hier nachlesen.

Unwirksamkeit sogenannter Schriftformheilungsklauseln

Bewertung 3 Monate nach dem Urteil: Welche Auswirkungen hat das BGH-Urteil für die Praxis tatsächlich? Ist die Panikwelle, die unmittelbar nach dem Urteil entstanden ist, gerechtfertigt?

Die Entscheidung des XII. Zivilsenates vom 27.09.2017

Mit seinem Urteil vom 27. September 2017, AZ: XII ZR 114/16 hat der u.a. für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat beim Bundesgerichtshof entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Schriftformheilungsklauseln können somit für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich (vor Ablauf einer ggfs. vereinbarten Festmietlaufzeit) zu kündigen. Damit hat der Bundesgerichtshof seine restriktive Rechtsprechung zu Schriftformheilungsklauseln fortgesetzt, welche bereits mit dem Senatsurteil vom 30. April 2014, AZ: XII ZR 146/12 eingeleitet wurde. In dem vorgenannten Urteil aus dem Jahr 2014 hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass es mit der Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber einer Liegenschaft aufgrund einer Schriftformheilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen. Mit dem Urteil vom 27.09.2017 hat der XII. Senat Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam erachtet und zwar unabhängig davon, aus wessen Vertragszeit der Schriftformmangel stammt.

Hintergrund der Entscheidung

Langfristig abgeschlossene Mietverträge können vorzeitig ungeachtet einer vertraglich vereinbarten Festmietzeit bzw. ungeachtet etwaiger vereinbarter Verlängerungsoptionszeiten mit gesetzlicher Kündigungsfrist grundsätzlich von beiden Vertragsparteien ordentlich gekündigt werden, wenn diese nicht der Schriftform des § 550 BGB genügen. Die Vorschrift des § 550 BGB findet über § 578 BGB auch im Gewerberaummietrecht Anwendung und wirkt sich gerade im Gewerberaummietrecht mit gravierenden Folgen für die betroffene Vertragspartei aus, wenn ein vermeintlich langfristiger Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (6 Monate zum Quartalsende bei Geschäftsräumen) beendet wird. Von Schriftformmängeln kann zunächst der Ursprungsmietvertrag betroffen sein. Ein häufiger Schriftformmangel kann z.B. darin bestehen, dass das Mietobjekt nicht eindeutig beschrieben wird und damit aus dem Vertrag heraus nicht identifizierbar ist. Aber auch nachträgliche Änderungen des Ursprungsmietvertrages bedürfen der Einhaltung der Schriftform. Oftmals fehlt es bei nachträglichen Änderungen bereits an der zweifelsfreien Bezugnahme zum ursprünglichen Vertragswerk (Verweis vom Änderungsvertrag auf den Ausgangsvertrag nebst all seinen ergänzenden Urkunden/Vereinbarungen) bzw. an der Erkennbarkeit, dass es neben den geänderten Vertragsbestandteilen im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. Erfolgt eine nachträgliche Änderung nicht schriftformwahrend, schlägt der Formverstoß auf das gesamte Vertragswerk durch, mit der Folge, dass der gesamte Vertrag ordentlich kündbar ist.

Um diese Folgen eines Schriftformverstoßes abzuwehren, enthalten Mietverträge häufig sog. Schriftformheilungsklauseln, in welchen eine generelle Verpflichtung der Vertragsparteien aufgenommen wird, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen, um auf diesem Weg eine „vorzeitige“ Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden.

Die Mietvertragsparteien haben sich bislang über die Aufnahme einer Schriftformheilungsklausel „in Sicherheit“ gewogen. Es bestand verbreitet die Annahme, dass einer Partei die Berufung auf einen Schriftformverstoß nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt sei, wenn die Parteien sich über eine Schriftformheilungsklausel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet haben. Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes sind solche Schriftformheilungsklauseln mit Blick auf den Schutzzweck des Schriftformgebotes des § 550 BGB (Übereilungsschutz, Warnfunktion) jedoch unvereinbar. Folglich wird der Einwand der Treuwidrigkeit zukünftig nicht mehr allein mit einer Schriftformheilungsklausel begründet werden können.

Auswirkungen der Entscheidung auf die Praxis

Damit stellt sich die Frage, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln tatsächlich gravierende Auswirkungen hat. Es ist insbesondere zu hinterfragen, ob die Angst, welche nach der BGH-Entscheidung insbesondere bei Projektentwicklern entstanden ist, die Vermietungen vom Reißbrett vornehmen und bei welchen der Ursprungsvertrag während der Projektmaßnahme zahlreichen Änderungen unterliegt, gerechtfertigt ist. Nach Auffassung der Unterzeichnerin ist dies nicht der Fall, insbesondere wenn man sich vergegenwärtigt, dass auch schon vor der BGH-Entscheidung nur in seltenen Ausnahmefällen von den Instanzgerichten Treuwidrigkeit der Berufung auf einen Schriftformmangel allein mit Blick auf eine Schriftformheilungsklausel bejaht worden ist. Auch vor dem Urteil des XII. Senates waren die Vertragsparteien gut beraten, es erst gar nicht auf einen Schriftformverstoß ankommen zu lassen und die Anforderungen zu beachten, die zur Schriftformwahrung erforderlich sind. Es gilt also nach wie vor, dass Schriftformverstöße durch geeignete Vertragsgestaltung von vornherein vermieden werden sollten und können. Bei entsprechender Gestaltung des Ausgangsmietvertrages und Vorsicht bei späteren Vertragsänderungen wird sich das Problem der Formunwirksamkeit also erst gar nicht stellen.

Abgesehen davon kann sich eine Berufung auf den Schriftformmangel auch nach wie vor aus anderen Gründen als treuwidrig darstellen. Der Treuwidrigkeitseinwand wird den Vertragsparteien durch die Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln also nicht per se abgeschnitten. So kann es z.B. nach wie vor gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene nicht die Schriftform wahrende Abrede, die lediglich dieser Partei vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, um sich vorzeitig von einem ihr lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.

Fazit

Das Urteil mag die Praxis zu mehr Sorgfalt beim Abschluss und bei der Änderung von Mietverträgen anhalten. Es hat auch den positiven Effekt, dass die Tatsache, dass Formfehler zu vermeiden sind, nochmals und ggfs. auch erstmalig in das Bewusstsein der Vertragsparteien gedrungen ist. Übertriebene Angst ist aber nicht geboten.

Bundesgerichtshof ermahnt Vermieter: Mehr Sorgfalt bei der „Verwertungskündigung“ von Wohnraum

In unseren Blogbeiträgen vom 11. April 2017 und 21. Juni 2017 haben wir uns mit zwei Urteilen des Bundesgerichtshofes auseinandergesetzt, in welchen der VIII. Zivilsenat zunächst Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfes aufgestellt (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16) und sodann konkretisiert hat, welche Anforderungen an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist (BGH, Urteil vom 10.05.2017, Az.: VIII ZR 292/15. In diesen Entscheidungen hat der BGH u.a. an den Regeltatbestand des § 573 Absatz 2 Nr.3 BGB (Verwertungskündigung) angeknüpft.

Jüngst hat sich der Bundesgerichtshof nunmehr ergänzend mit der Thematik beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnraummietverhältnis wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr.3 BGB wirksam gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az.: VIII ZR 292/15 und deutlich gemacht, dass eine wirksame Kündigung eine sorgfältige Interessenabwägung erfordert und allein Gewinnoptimierungsabsichten des Vermieters nicht ausreichen.

Hintergrund

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Im Jahr 2011 hat der BGH in seinem Urteil vom 09.02.2011 (AZ.: VIII ZR 155/10) zur Verwertungskündigung in einem Fall, in welchem ein Gebäude mit geringem und angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zum Zwecke der Errichtung von Neubaumietwohnungen abgerissen werden sollte, entschieden, dass

  • eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des Kündigungstatbestandes angemessen sei, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (z.B. Abrissabsicht, wegen eines schlechten Bauzustands, der den aktuellen Anforderungen an eine angemessene Wohnraumversorgung nicht mehr entspricht);
  • die Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht, im Einzelfall zu betrachten ist und zwar unter Abwägung des Bestandinteresses des Mieters einerseits und des Verwertungsinteresses des Vermieters andererseits. In dem entschiedenen Fall hat es der BGH für die Annahme eines erheblichen Nachteils ausreichen lassen, dass der Eigentümer bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses den gesamten Wohnblock nicht durch einen Neubau hätte ersetzen können und das von dem Eigentümer verfolgte städtebauliche Konzept nur unvollständig hätte verwirklicht werden können. Sanierungsalternativen musste der Eigentümer nach Ansicht des Senates nicht berücksichtigen.

Nach dieser Entscheidung, die Vermietern die Möglichkeit der Verwertungskündigung, welche bis dahin äußerst restriktiv gehandhabt wurde, neu aufgezeigt hat, scheint die Praxis im Umgang mit Verwertungskündigungen mutiger geworden zu sein, was der Bundesgerichtshof nunmehr in seiner jüngsten Entscheidung vom 27. September 2017 zum Anlass genommen hat, Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen anzumahnen (Urteil vom 27.09.2017 (AZ.: VIII ZR 243/16)).

Die Entscheidung

In dem jüngst vom BGH entschiedenen Sachverhalt wurde Wohnraum zum Zwecke der Erweiterung eines benachbarten Modehauses gekündigt. Das mit den Gewerberäumen bebaute Nachbargrundstück stand ebenfalls im Eigentum des das Wohnraummietverhältnis kündigenden Vermieters. Betrieben wurde das Modehaus durch eine mit dem Vermieter verbundene Gesellschaft.

Der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses stellt nach Auffassung der Karlsruher Richter zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes dar.

Der erhebliche Nachteil wurde aber in Frage gestellt, weshalb der Senat die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die zweite Instanz zurückverwiesen hat. In seinem Urteil hat der BGH für die erforderliche Interessenabwägung folgende Hinweise gegeben:

  • Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil entspricht. Ein zur Kündigung berechtigender Nachteil sei insbesondere nicht schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser – im Interesse einer bloßen Gewinnoptimierung – nicht nach Belieben verfahren kann.
  • Andererseits darf das Kündigungsrecht des Vermieters aber auch nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlustes reduziert werden.
  • Bei der Verwertungskündigung sind allein solche (erheblichen) Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen. Nachteile, die eine vom Vermieter verschiedene Gesellschaft erleidet, sind hingegen unbeachtlich und zwar auch dann, wenn eine wirtschaftliche Verflechtung der Gesellschaften vorliegt.

Fazit

Die Mahnung des Senats, der Interessenabwägung mehr Gewicht beizumessen, lässt darauf schließen, dass der Bundesgerichtshof Vermieter zukünftig im Zusammenhang mit der Verwertungskündigung bremsen und beim Tatbestandsmerkmal des „erheblichen Nachteils“ strenge Maßstäbe anwenden wird. Der BGH wird insbesondere nicht jede Maßnahme, die der Gewinnoptimierung eines Vermieters dient, für eine Verwertungskündigung ausreichen lassen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter eine Verwertungskündigung sorgfältig vorbereiten sollten und sich nicht darauf verlassen können, dass allein vernünftige und nachvollziehbaren Erwägungen mit Blick auf eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes ausreichen werden, um Wohnraummieter wirksam kündigen zu können, sondern zusätzlich Nachteile von einigem Gewicht vorliegen müssen, welche das Bestandinteresse des Mieters deutlich überwiegen.

Brandschutz bei Bestandsimmobilien

Der Brandschutz von Gebäuden ist in den letzten Monaten immer wieder in den Fokus von Öffentlichkeit und Behörden geraten. Zuletzt musste in Dortmund ein großes Mietshaus kurzfristig geräumt werden. In einer Reaktion kritisierte die Eigentümerin das als überzogen. Unsere Partner Dr. Michael Neupert und Holger Fahl widmen sich in einem Beitrag für Immobilienmanager.de den hinter solchen Fällen stehenden wichtigsten Fragen.

„Kauf bricht nicht Miete“ Analoge Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB im Ausnahmefall auch bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer

Der BGH hat in seiner neuen Entscheidung (Urteil vom 12.07.2017, AZ: XII ZR 26/16) anknüpfend an seine bisherige Rechtsprechung aus dem Jahr 2008 nochmals bestätigt, dass eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB in Ausnahmefällen trotz fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer (Eigentümer) zulässig ist.

Hintergrund

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines Grundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Über die Verweisungsvorschrift des § 578 BGB ist die Vorschrift des § 566 BGB auch auf ein gewerblich vermietetes Grundstück anwendbar.

Nach seinem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB allerdings nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird, also nur dann, wenn Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter besteht. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch bei fehlender Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter angewendet werden kann, war bislang umstritten.

Mit seiner Entscheidung vom 12.07.2017 hat der Bundesgerichtshof nunmehr Anhaltspunkte gegeben, unter welchen Voraussetzungen eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB in Betracht kommen kann.

Grundsätze der BGH-Rechtsprechung

Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB jedenfalls dann vorliegen, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

In den Entscheidungsgründen führt der XII. Senat insoweit aus, dass der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dem Schutz des Mieters dient. Die dem Mieter von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben. Der Schutzzweck der Vorschrift rechtfertigt es nach Auffassung des XII. Senates, die Vorschrift des § 566 BGB nicht nur dann anzuwenden, wenn das Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird, sondern in bestimmten Ausnahmefällen auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Namen, aber mit  Zustimmung des Eigentümers abschließt.

Ein solcher Ausnahmefall sei gegeben, wenn die Vermietung im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt. Damit stellt sich die Frage, wann ein Handeln des Vermieters im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt. Auch hierzu hat der XII. Senat Hinweise gegeben. Danach kann ein Handeln des Vermieters im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers insbesondere in folgenden Fällen vorliegen:

  • Der Vermieter wird von dem Eigentümer nur aus „strategischen Gründen“ ins Leben gerufen.
  • Ungeachtet der Vermietung durch eine eigenständige nicht mit dem Eigentümer identische Gesellschaft werden Mietverträge nur auf Anweisung des Grundstückseigentümers abgeschlossen.
  • Ungeachtet der Vermietung durch eine eigenständige nicht mit dem Eigentümer identische Gesellschaft wird die Immobilie durch den Eigentümer verwaltet und dieser zieht auch die Miete ein.
  • Der Eigentümer hat sich durch entsprechende vertragliche Regelung zum Eintritt in den Mietvertrag bereit erklärt, falls das Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Eigentümer beendet wird.
  • In dem zwischen dem Eigentümer und dem Erwerber abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag wird der Mietvertrag so behandelt, als sei der Eigentümer Mietvertragspartei.

In dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt lagen sämtliche vorstehend genannten Indizien kumulativ vor.

Fazit

Grundstückserwerber werden sich nach der neuen BGH-Rechtsprechung darauf einstellen müssen, dass diese auch bei fehlender Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter an Mietverträge gebunden bleiben, wenn dem Mieter der Nachweis gelingt, dass die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist. Nach der zu erkennenden Tendenz in der BGH-Rechtsprechung wird dem Mieterschutz Vorrang vor dem Interesse des Grundstückserwerbers an der Beendigung des Mietverhältnisses eingeräumt. Der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz soll insbesondere nicht dadurch umgangen werden können, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztendlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt – so der XII. Senat in der Entscheidung vom 12.07.2017.

Branchenübliche Festpreisklausel unwirksam!

Gemäß § 2 Abs. 3 VOB/B ist im Einheitspreisvertrag bei zufälligen Mengenänderungen die Anpassung der Einheitspreise in beide Richtungen möglich. Wird ohne eine Anordnung des Auftraggebers die ausgeführte Menge überschritten, ist für die über 10 % hinausgehende Überschreitung ein neuer Einheitspreis zu vereinbaren. Ebenfalls ist ein neuer Einheitspreis für die tatsächlich ausgeführte Menge zu vereinbaren, wenn diese die im Leistungsverzeichnis vorgesehene Menge um mehr als 10 % unterschreitet.

Für beide Konstellationen schließen Auftraggeber im Einheitspreisvertrag Preisänderungen mit einer branchenüblichen sogenannten Festpreisklausel aus. Dass dies auch in AGB möglich ist, hatte der BGH bereits vor Jahrzehnten (VII ZR 79/92) entschieden. Mit seinem jüngst veröffentlichten Urteil (20. Juli 2017-VII ZR 259/16) hält der BGH nunmehr diese Festpreisklausel für unwirksam.

Sachverhalt

Der Auftraggeber hat den Auftragnehmer mit der Ausführung unter anderem von Betonarbeiten auf der Grundlage eines Einheitspreisvertrags beauftragt. Vertragsbestandteil war auch das Leistungsverzeichnis, aus dem sich die kalkulierte Menge an Stahlbeton mit entsprechendem Einheitspreis ergab. Zudem enthielt der Bauvertrag die branchenübliche Festpreisklausel „Die dem Angebot des Auftragnehmers zugrunde liegenden Preise sind grundsätzlich Festpreise und bleiben für die gesamte Vertragsdauer verbindlich.“

Ohne Einwirkung des Auftraggebers auf das Bausoll ergab sich eine Mindermenge an Stahlbeton, die 10 % des kalkulierten Vordersatzes im Leistungsverzeichnis unterschritt. Im Hinblick auf diese Umsatzreduzierung hatte der Auftragnehmer in der Schlussrechnung einen Umlagenausgleich angesetzt. Der Auftraggeber hat diesen unter Hinweis auf die Festpreisklausel nicht gezahlt.

Entscheidung des BGH

Mit seinem Urteil vom 20. Juli 2017 (VII ZR 259/16) hat der BGH diese Festpreisklausel für unwirksam erklärt. Eine Unwirksamkeit ergäbe sich zwar nicht wegen des Ausschlusses der Einheitspreisanpassung gemäß § 2 Abs. 3 VOB/B. Aber die Klausel benachteilige den Auftragnehmer gemäß § 307 BGB unangemessen, weil sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB mehrdeutig sei.

Nach Auffassung des BGH könne die Festpreisklausel auch so verstanden werden, dass nicht nur eine Einheitspreisanpassung gemäß § 2 Abs. 3 VOB/B ausgeschlossen sei, sondern auch eine Vergütungsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Eine solche Störung der Geschäftsgrundlage liegt vor, wenn sich nach Vertragsschluss Umstände ändern, so dass einer Vertragspartei das unveränderte Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann. Dies ist beispielsweise bei vom Auftragnehmer nicht vorhersehbaren Lohn- oder Materialpreisänderungen der Fall.

Weil bei verständiger Würdigung der Festpreisklausel nicht auszuschließen sei, dass damit auch dieser Anpassungsanspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen wird, sei die Klausel unwirksam.

Praxishinweis

Für beide Parteien des Bauvertrags ergibt sich aus dieser Entscheidung des BGH Handlungsbedarf.

Für bereits geschlossene Verträge ist „das Kind bereits in den Brunnen gefallen“. Zukünftig wird der Auftraggeber jedoch bei der Vertragsgestaltung beachten müssen, mit der Festpreisklausel nicht Ansprüche aus Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB auszuschließen. Weil § 2 Abs. 3 VOB/B letztlich ebenfalls Ausdruck des Grundsatzes der Störung der Geschäftsgrundlage ist, bleibt abzuwarten, ob der BGH nicht auch seine Rechtsprechung zu diesem Punkt ändert und Festpreisklauseln demnächst in AGB insgesamt nicht mehr wirksam vereinbart werden können.

Auftragnehmer sollten abgeschlossenen Bauverträge auf unwirksame Festpreisklauseln hin überprüfen. Ist die Festpreisklausel unwirksam, können nicht nur Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage, sondern auch Ansprüche wegen Mengenüber- oder -unterschreitung aus § 2 Abs. 3 VOB/B bis an die Grenze der Verjährung nachträglich geltend gemacht werden.

Willst Du? – Unbedingt!

Ein Bund für die Ewigkeit (oder zumindest für sehr lange oder auch kürzere Zeit), der ohne Wenn und Aber eingegangen wird. Einigkeit, die keinen Bedingungen unterliegen darf, soll sie Bestand haben. Das ist das gesetzliche Leitbild des Grunderwerbs (wer hier an die Eheschließung dachte, hat grundsätzlich ebenfalls Recht).

Eine besondere Einigung zur Zusammenführung von Mensch und Grund

Und wie bei der Eheschließung ist auch die Einigung über den Erwerb von Grundeigentum eine Besondere. § 925 BGB hebt den Erwerb an Grundeigentum entsprechend mehrfach hervor: Die Auflassung (ein besonderes Wort für die Einigung über den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Und sie darf nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgen.

Der Wortlaut des Gesetzes scheint eindeutig: Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Auflassung unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung. Wer die üblichen Quellen befragt wird schnell darauf stoßen, dass es im BGB tatsächlich eine Norm gibt, die sich ausdrücklich mit der Bedingung befasst – nämlich § 158 BGB.

Drum prüfe, ob man sich wirklich bindet…

Die Sache ist also klar – man darf die Auflassung nicht unter einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB erklären. Aber das reicht allein nicht aus, um sich wirklich so zu binden, wie das Gesetz es vorsieht. Denn die Auflassung muss nicht nur „unbedingt“ im engeren Sinn erklärt werden, es darf vielmehr keinen Zweifel an ihrem Bestand geben. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für die Verlässlichkeit des deutschen Grundbuchwesens, dass darauf angewiesen ist, bei einem zentralen Vorgang wie der Änderung des Eigentums an einem Grundstück einwandfreie und klare Unterlagen für die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch zu erlangen.

Daher erstreckt sich die so genannte „Bedingungsfeindlichkeit“ der Auflassung nicht nur auf die Bedingung im Sinne des § 158 BGB, sondern auch auf sämtliche anderen Vereinbarungen über eine mögliche Lösung von der Auflassung. Praktisch relevant ist insbesondere die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts. Denn solche Rechte, sich aus bestimmten Gründen vom Vertrag zu lösen, werden üblicherweise in Verträgen bestimmter Größenordnungen, gerade wenn auch Bauvorhaben Teil der Vereinbarung sind, vereinbart.

…mit der richtigen Vertragsgestaltung

Hier ist durch die Vertragsgestaltung genau darauf zu achten, dass sich diese Rücktrittsrechte gerade nicht auf die Auflassung erstrecken können. Ansonsten könnte beim letzten Schritt des Grundstückserwerbs eine unangenehme Überraschung durch den Rechtspfleger lauern, der aufgrund einer nichtigen Auflassung den Grundstückserwerb nicht ins Grundbuch einzutragen vermag.

Fortsetzung der BGH-Rechtsprechung zur Wohnraumkündigung wegen „geschäftlichen“ Nutzungsbedarfes

In unserem Blogbeitrag vom 11. April 2017 haben wir uns mit einem Urteil des BGH auseinandergesetzt, in dem dieser erstmalig Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfes aufgestellt hat (BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16). Nun liegt ein weiteres Urteil der Karlsruher Richter vor (BGH, Urteil vom 10.05.2017, Az.: VIII ZR 292/15), mit welchem näher ausgeführt wird, welche Anforderungen an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist.

Hintergrund

Der Kläger ist an einer GmbH beteiligt, die Trägerin verschiedener Einrichtungen mit medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Die Beklagten sind Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, welches dem Kläger gehört. Auf dem Grundstück sollte ein „Arbeits- und Lebensprojekt“ der GmbH mit insgesamt 23 Wohnplätzen entstehen. Finanziert werden sollte dies durch Fördermittel. Die Kündigung des streitgegenständlichen Wohnraummietverhältnisses begründete der Kläger damit, dass anderenfalls das „Arbeits- und Lebensprojekt“ nicht realisiert werden könne. Erst durch die Schaffung der Wohnplätze erfolge die Zahlung der Fördermittel. Unabhängig von den drei für die streitgegenständliche Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen wurde mit der Umsetzung des Projekts begonnen. Einzelne Räume des Wohnhauses wurden nach der Sanierung zweckentsprechend genutzt.

Die Entscheidung

Die Karlsruher Richter haben im vorstehenden Fall ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB abgelehnt.

Anknüpfend an das Urteil des Senates vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16 haben die Karlsruher Richter ausgeführt, dass eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters erfolgen müsse und die Regeltatbestände des § 573 Absatz 2 BGB für die entsprechende Abwägung erste Anhaltspunkte enthalten. Im vorliegenden Fall wies die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage nach Auffassung der Karlsruher Richter eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf. Der Kläger verfolge primär wirtschaftliche Interessen. Zwar sei nicht die Erhöhung der Mieteinnahmen, aber die Einsparung von Sanierungs- und Umbaukosten durch den Einsatz der Fördermittel, gewollt. An dem möglichen Gewinn der GmbH sei der Kläger als Gesellschafter beteiligt.

Wie bereits in der vorangegangenen Entscheidung des Senats vom 29.03.2017 ausgeführt wurde, sei damit für eine wirksame Wohnraumkündigung erforderlich, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume Nachteile von einigem Gewicht erleide. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige Senat gibt nun entscheidende Hinweise, was dieser unter Nachteilen von einigem Gewicht versteht. Allein die Tatsache, dass drei der geplanten insgesamt 23 Wohnplätze nicht geschaffen werden können, lässt der Senat für einen solchen Nachteil von einigem Gewicht nicht ausreichen. Vielmehr sei eine Gefährdung des gesamten Projekts und dessen Finanzierung erforderlich, was hier nicht gegeben sei, weshalb das berechtigte Kündigungsinteresse im Sinne der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB verneint wurde.

Fazit

Das neue Urteil ist wegweisend für die Frage, welche Anforderungen zukünftig an ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu stellen sind, wenn die Interessenlage eine Nähe zur Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB aufweist. In der anwaltlichen Beratung sollte man jedenfalls davon ausgehen, dass eine bloße Erschwerung oder Einschränkung der Nutzungsabsichten des Vermieters für eine wirksame Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nicht ausreichend sein wird.