Brexit – Justizstandort NRW

Nach dem Referendum zum EU-Verbleib im Juni 2016 steht der Brexit fest. Ende März 2019 ist es soweit: Großbritannien wird die EU verlassen. Trotz des Austrittes soll aber während einer Übergangszeit von ca. zwei Jahren (bis Ende 2020) weiterhin EU-Recht in Großbritannien umgesetzt werden. Auch der Zugang zum EU-Binnenmarkt und die Zollunion soll solange fortbestehen. Aber mit Ablauf dieser Übergangszeit endet auch die Geltung des EU-Rechts in Großbritannien. Dies führt zu Problemen. Denn:

Bisheriger Justizstandort: London

Bislang wurden viele internationale Wirtschaftsstreitigkeiten in London ausgetragen. Da aber nun ab 2021 kein EU-Recht mehr Anwendung finden wird (vor allem die ROM I– und II-VO), ist die rechtliche Lage unklar. Unsicherheiten bestehen insoweit hinsichtlich der Zuständigkeit, der Verfahrensausgestaltung und der anschließenden Vollstreckung von ergangenen Entscheidungen. Angesichts dessen verliert der bisherige Justizstandort London an Bedeutung. Hinzu kommt, dass Verfahren in London sehr kostspielig sind – anders als in Deutschland.

Angekündigte Gegenmaßnahmen nicht erfolgsversprechend

Um dem zu begegnen, ist seitens der britischen Regierung angedacht, das EU-Recht (konkret: die ROM I– und II-VO) in das britische Recht zu übernehmen. Zusätzlich sollen Regelungen geschaffen werden, die grenzübergreifende Zivilverfahren erleichtern sollen. Aber: Wie soll das konkret funktionieren? Schließlich beharrte die britische Regierung erst kürzlich auf dem Wegfall der Zuständigkeit des EuGH. Wer soll aber dann die Umsetzung und Durchführung des integrierten, ehemaligen EU-Rechts kontrollieren? Auch ist zu befürchten, dass es zu einer gespaltenen Auslegung identischer Rechtsbegriffe aus dem originären EU-Recht und dem in das britische Recht überführten EU-Recht kommen wird, wenn nicht der EuGH einheitlich als letzte Kontrollinstanz zuständig bleibt. Die angekündigten Gegenmaßnahmen zur Beibehaltung des Justizstandortes in London erscheinen daher nicht erfolgsversprechend.

NRW als Justizstandort

Deutschland, vorrangig NRW, drängt sich als Alternative zum Justizstandort in London auf. Nicht nur ist NRW laut einer Studie des Europäischen Ausschusses der Regionen am stärksten vom Brexit betroffen, sondern NRW bietet sich auch – als der am dichtesten besiedelte Ballungsraum der EU – als neue Heimat für britische Unternehmen an. Mögliche aufkommende Rechtsstreitigkeiten könnten daher in NRW gebündelt werden. NRW als Justizstandort hätte somit den Vorteil verkürzter Wege. Dies hat auch das Justizministerium von NRW unlängst erkannt. Vorangetrieben werden daher Maßnahmen, um deutsche Gerichtsverfahren den Bedürfnissen der internationalen Wirtschaftsstreitigkeiten anzupassen. So gibt es Bestrebungen zur Einführung spezieller Handelskammern für internationale Handelssachen (BR Drs. 53/18) und zur Zulassung der englischen Sprache für Schriftsätze, die Verfahrensführung und Urteile, obwohl die Gerichtssprache nach § 184 GVG eigentlich deutsch ist. Schließlich bestimmt auch der Koalitionsvertrag 2018, dass die Richterstellen bundesweit um 10 % erhöht werden sollen. Genügend Fachkräfte dürfte den Gerichten daher für dieses Vorhaben zur Verfügung stehen. Schließlich sind in NRW auch etliche Top-Kanzleien angesiedelt, die sich auf die Prozessführung internationaler Wirtschaftsstreitigkeiten spezialisiert haben. Der Justizstandort in NRW scheint daher in jeder Hinsicht eine passende Alternative für den Justizstandort London zu sein.

Vorsicht bei der gewerblichen Vermietung zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnung Bundesgerichtshof bejaht die Anwendung von § 565 BGB

Die Entscheidung des u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats beim Bundesgerichtshof vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 gibt Anlass, sich mit der Frage der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen zu befassen, deren Zweck es ist, die Mieträume als Werkswohnungen an Mitarbeiter des Hauptmieters weiterzuvermieten.

Hintergrund

Wird Wohnraum von einer juristischen Person oder einer Personenhandelsgesellschaft (nachfolgend „Gesellschaft“) angemietet, um die Wohnung anschließend deren Mitarbeitern zu überlassen, liegt im Verhältnis zwischen Vermieter und Gesellschaft keine Wohnraummiete, sondern gewerbliche Miete vor. Dies hat zu Folge, dass im Hauptmietverhältnis grundsätzlich allein die Vorschriften für das Gewerberaummietrecht anwendbar sind (z.B. Kündigungsfristen, etc.), wenn nicht die für Wohnraummiete geltenden Vorschriften ausdrücklich zwischen den Parteien des Hauptmietverhältnisses für anwendbar erklärt werden. Die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts (z.B. berechtigtes Interesse an der Kündigung als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung) sind in diesem Vertragsverhältnis (Hauptmietverhältnis) somit in der Regel nicht anwendbar. Vermieter wiegen sich daher insbesondere mit Blick auf die im Wohnraummietrecht anwendbaren Kündigungsschutzvorschriften in Sicherheit und unterstellen häufig, dass diese sich nach Ablauf der mit der Gesellschaft vereinbarten Vertragszeit wieder von dem Mietvertrag lösen können. Bedeutet das gleichzeitig aber auch, dass ein Vermieter den vermieteten Wohnraum auch dann zurück erhält, wenn die Gesellschaft die Wohnung zwischenzeitlich nach Maßgabe des vereinbarten Mietzwecks an Mitarbeiter untervermietet hat und der Untermieter mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht auszieht? Die Antwort lautet nach der Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 17.01.2018- VIII ZR 241/16 eindeutig: Nein. Im Verhältnis zum Untermieter bleibt der Hauptvermieter gebunden und kann das auf ihn übergehende Untermietverhältnis nur kündigen, wenn die Kündigungstatbestände des Wohnraummietrechts (in der Person des Hauptvermieters) vorliegen.

Die BGH-Entscheidung

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 entschieden, dass die Vorschrift des § 565 BGB Absatz 1 Satz 1 BGB auch in den Fällen (unmittelbar) anwendbar ist, in denen der Hauptmieter (z.B. eine Gesellschaft) mit der Weitervermietung der Wohnung zwar keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern die Wohnung als Arbeitgeber seinen Mitarbeitern als Werkswohnung zur Verfügung stellt. Auch in diesem Fall sei eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne des § 565 BGB zu bejahen, weil der Hauptmieter in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt, wenn er die Wohnung als Werkswohnung seinen Mitarbeitern zur Nutzung vermietet.

Die Anwendbarkeit der Vorschrift des § 565 BGB hat zur Folge, dass der Hauptvermieter mit Beendigung des (gewerblichen) Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis anstelle des Hautmieters im Verhältnis zum Untermieter eintritt. Zwischen Hauptvermieter und Untermieter (Mitarbeiter, welcher die Werkmietwohnung angemietet hat) wird somit eine unmittelbare Vertragsbeziehung begründet, wenn das Untermietverhältnis über die Beendigung des Hauptmietverhältnisses hinausgehend Bestand hat, also nicht vor der Beendigung des Hautmietverhältnisses oder zeitgleich zum Ende des Hauptmietverhältnisses wirksam beendet worden ist.

Auswirkungen für die Vertragsgestaltung

Die BGH-Entscheidung hat Konsequenzen für die Vertragsgestaltung, denn ein Vermieter, welcher Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnungen an eine Gesellschaft vermietet, läuft in Zukunft Gefahr, dass er z.B. an einer anderweitigen Verwertung des Wohnraums ungeachtet der im gewerblichen Hauptmietverhältnis vereinbarten Vertragszeit bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses gehindert ist und die im Wohnraummietrecht geltenden Mieterschutzvorschriften (insbesondere den im Wohnraummietrecht geltenden Kündigungsschutz) beachten muss. Vermieter, die Wohnraum an eine Gesellschaft zum Zwecke der Weitervermietung als Werkswohnung vermieten, sollten daher vorab sorgfältig prüfen, welche Verwertungsabsichten für den Zeitraum nach Ablauf der mit der Gesellschaft vereinbarten Vertragszeit bestehen und ggfs. von dieser Vermietungsvariante von vornherein Abstand nehmen, wenn die anschließende Begründung eines Wohnraummietverhältnisses mit dem Untermieter den Interessen des Vermieters zuwiderläuft, zumal die Einflussmöglichkeiten des Hauptvermieters mit Blick auf das Untermietverhältnis zu Lasten des Untermieters nur beschränkt bestehen. Zu beachten ist insbesondere, dass sich auch die Möglichkeiten der Mieterhöhung und Betriebskostenumlage nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses nach Wohnraummietrecht richten und nur im Rahmen dieser Vorschriften zulässig sind, so dass bei der Vertragsgestaltung im Hauptmietverhältnis ggfs. (pönalisierte) Vorgaben zur Höhe der Untermiete geboten sein können.