Unwirksamkeit sogenannter Schriftformheilungsklauseln

Unwirksamkeit sogenannter Schriftformheilungsklauseln

Bewertung 3 Monate nach dem Urteil: Welche Auswirkungen hat das BGH-Urteil für die Praxis tatsächlich? Ist die Panikwelle, die unmittelbar nach dem Urteil entstanden ist, gerechtfertigt?

Die Entscheidung des XII. Zivilsenates vom 27.09.2017

Mit seinem Urteil vom 27. September 2017, AZ: XII ZR 114/16 hat der u.a. für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat beim Bundesgerichtshof entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Schriftformheilungsklauseln können somit für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich (vor Ablauf einer ggfs. vereinbarten Festmietlaufzeit) zu kündigen. Damit hat der Bundesgerichtshof seine restriktive Rechtsprechung zu Schriftformheilungsklauseln fortgesetzt, welche bereits mit dem Senatsurteil vom 30. April 2014, AZ: XII ZR 146/12 eingeleitet wurde. In dem vorgenannten Urteil aus dem Jahr 2014 hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass es mit der Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar ist, einen Erwerber einer Liegenschaft aufgrund einer Schriftformheilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen. Mit dem Urteil vom 27.09.2017 hat der XII. Senat Schriftformheilungsklauseln generell für unwirksam erachtet und zwar unabhängig davon, aus wessen Vertragszeit der Schriftformmangel stammt.

Hintergrund der Entscheidung

Langfristig abgeschlossene Mietverträge können vorzeitig ungeachtet einer vertraglich vereinbarten Festmietzeit bzw. ungeachtet etwaiger vereinbarter Verlängerungsoptionszeiten mit gesetzlicher Kündigungsfrist grundsätzlich von beiden Vertragsparteien ordentlich gekündigt werden, wenn diese nicht der Schriftform des § 550 BGB genügen. Die Vorschrift des § 550 BGB findet über § 578 BGB auch im Gewerberaummietrecht Anwendung und wirkt sich gerade im Gewerberaummietrecht mit gravierenden Folgen für die betroffene Vertragspartei aus, wenn ein vermeintlich langfristiger Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (6 Monate zum Quartalsende bei Geschäftsräumen) beendet wird. Von Schriftformmängeln kann zunächst der Ursprungsmietvertrag betroffen sein. Ein häufiger Schriftformmangel kann z.B. darin bestehen, dass das Mietobjekt nicht eindeutig beschrieben wird und damit aus dem Vertrag heraus nicht identifizierbar ist. Aber auch nachträgliche Änderungen des Ursprungsmietvertrages bedürfen der Einhaltung der Schriftform. Oftmals fehlt es bei nachträglichen Änderungen bereits an der zweifelsfreien Bezugnahme zum ursprünglichen Vertragswerk (Verweis vom Änderungsvertrag auf den Ausgangsvertrag nebst all seinen ergänzenden Urkunden/Vereinbarungen) bzw. an der Erkennbarkeit, dass es neben den geänderten Vertragsbestandteilen im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. Erfolgt eine nachträgliche Änderung nicht schriftformwahrend, schlägt der Formverstoß auf das gesamte Vertragswerk durch, mit der Folge, dass der gesamte Vertrag ordentlich kündbar ist.

Um diese Folgen eines Schriftformverstoßes abzuwehren, enthalten Mietverträge häufig sog. Schriftformheilungsklauseln, in welchen eine generelle Verpflichtung der Vertragsparteien aufgenommen wird, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen, um auf diesem Weg eine „vorzeitige“ Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden.

Die Mietvertragsparteien haben sich bislang über die Aufnahme einer Schriftformheilungsklausel „in Sicherheit“ gewogen. Es bestand verbreitet die Annahme, dass einer Partei die Berufung auf einen Schriftformverstoß nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt sei, wenn die Parteien sich über eine Schriftformheilungsklausel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet haben. Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes sind solche Schriftformheilungsklauseln mit Blick auf den Schutzzweck des Schriftformgebotes des § 550 BGB (Übereilungsschutz, Warnfunktion) jedoch unvereinbar. Folglich wird der Einwand der Treuwidrigkeit zukünftig nicht mehr allein mit einer Schriftformheilungsklausel begründet werden können.

Auswirkungen der Entscheidung auf die Praxis

Damit stellt sich die Frage, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln tatsächlich gravierende Auswirkungen hat. Es ist insbesondere zu hinterfragen, ob die Angst, welche nach der BGH-Entscheidung insbesondere bei Projektentwicklern entstanden ist, die Vermietungen vom Reißbrett vornehmen und bei welchen der Ursprungsvertrag während der Projektmaßnahme zahlreichen Änderungen unterliegt, gerechtfertigt ist. Nach Auffassung der Unterzeichnerin ist dies nicht der Fall, insbesondere wenn man sich vergegenwärtigt, dass auch schon vor der BGH-Entscheidung nur in seltenen Ausnahmefällen von den Instanzgerichten Treuwidrigkeit der Berufung auf einen Schriftformmangel allein mit Blick auf eine Schriftformheilungsklausel bejaht worden ist. Auch vor dem Urteil des XII. Senates waren die Vertragsparteien gut beraten, es erst gar nicht auf einen Schriftformverstoß ankommen zu lassen und die Anforderungen zu beachten, die zur Schriftformwahrung erforderlich sind. Es gilt also nach wie vor, dass Schriftformverstöße durch geeignete Vertragsgestaltung von vornherein vermieden werden sollten und können. Bei entsprechender Gestaltung des Ausgangsmietvertrages und Vorsicht bei späteren Vertragsänderungen wird sich das Problem der Formunwirksamkeit also erst gar nicht stellen.

Abgesehen davon kann sich eine Berufung auf den Schriftformmangel auch nach wie vor aus anderen Gründen als treuwidrig darstellen. Der Treuwidrigkeitseinwand wird den Vertragsparteien durch die Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln also nicht per se abgeschnitten. So kann es z.B. nach wie vor gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene nicht die Schriftform wahrende Abrede, die lediglich dieser Partei vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, um sich vorzeitig von einem ihr lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.

Fazit

Das Urteil mag die Praxis zu mehr Sorgfalt beim Abschluss und bei der Änderung von Mietverträgen anhalten. Es hat auch den positiven Effekt, dass die Tatsache, dass Formfehler zu vermeiden sind, nochmals und ggfs. auch erstmalig in das Bewusstsein der Vertragsparteien gedrungen ist. Übertriebene Angst ist aber nicht geboten.

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