Willst Du? – Unbedingt!

Willst Du? – Unbedingt!

Ein Bund für die Ewigkeit (oder zumindest für sehr lange oder auch kürzere Zeit), der ohne Wenn und Aber eingegangen wird. Einigkeit, die keinen Bedingungen unterliegen darf, soll sie Bestand haben. Das ist das gesetzliche Leitbild des Grunderwerbs (wer hier an die Eheschließung dachte, hat grundsätzlich ebenfalls Recht).

Eine besondere Einigung zur Zusammenführung von Mensch und Grund

Und wie bei der Eheschließung ist auch die Einigung über den Erwerb von Grundeigentum eine Besondere. § 925 BGB hebt den Erwerb an Grundeigentum entsprechend mehrfach hervor: Die Auflassung (ein besonderes Wort für die Einigung über den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Und sie darf nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgen.

Der Wortlaut des Gesetzes scheint eindeutig: Ausdrücklich ausgeschlossen ist die Auflassung unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung. Wer die üblichen Quellen befragt wird schnell darauf stoßen, dass es im BGB tatsächlich eine Norm gibt, die sich ausdrücklich mit der Bedingung befasst – nämlich § 158 BGB.

Drum prüfe, ob man sich wirklich bindet…

Die Sache ist also klar – man darf die Auflassung nicht unter einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB erklären. Aber das reicht allein nicht aus, um sich wirklich so zu binden, wie das Gesetz es vorsieht. Denn die Auflassung muss nicht nur „unbedingt“ im engeren Sinn erklärt werden, es darf vielmehr keinen Zweifel an ihrem Bestand geben. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für die Verlässlichkeit des deutschen Grundbuchwesens, dass darauf angewiesen ist, bei einem zentralen Vorgang wie der Änderung des Eigentums an einem Grundstück einwandfreie und klare Unterlagen für die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch zu erlangen.

Daher erstreckt sich die so genannte „Bedingungsfeindlichkeit“ der Auflassung nicht nur auf die Bedingung im Sinne des § 158 BGB, sondern auch auf sämtliche anderen Vereinbarungen über eine mögliche Lösung von der Auflassung. Praktisch relevant ist insbesondere die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts. Denn solche Rechte, sich aus bestimmten Gründen vom Vertrag zu lösen, werden üblicherweise in Verträgen bestimmter Größenordnungen, gerade wenn auch Bauvorhaben Teil der Vereinbarung sind, vereinbart.

…mit der richtigen Vertragsgestaltung

Hier ist durch die Vertragsgestaltung genau darauf zu achten, dass sich diese Rücktrittsrechte gerade nicht auf die Auflassung erstrecken können. Ansonsten könnte beim letzten Schritt des Grundstückserwerbs eine unangenehme Überraschung durch den Rechtspfleger lauern, der aufgrund einer nichtigen Auflassung den Grundstückserwerb nicht ins Grundbuch einzutragen vermag.

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